Qué es una obra ilegal y en qué se diferencia de una obra sin licencia
Una obra sin licencia es la que se hizo sin pedir el permiso que tocaba. Una obra ilegal es la que, además, no cabe en el planeamiento: aunque hoy se pidiera la licencia no se concedería, porque ocupa más de lo permitido, invade un retranqueo, cambia a un uso prohibido o se levanta en suelo donde no se puede construir. La primera se puede legalizar presentando el proyecto y pagando; la segunda, no.
Entre las dos está el caso más frecuente: la obra que tenía licencia pero no se ajustó a ella. Se autorizó cerrar una terraza y se cerraron dos. Lo que excede de la licencia es obra sin licencia y, si no cabe en la norma, obra ilegal.
Para quien compra, la pregunta no es si la obra se hizo bien, sino en cuál de las tres situaciones está: legalizable, ilegal pero prescrita, o ilegal y todavía perseguible.
Cuándo prescribe una obra ilegal en Madrid
El ayuntamiento tiene un plazo para ordenar que una obra sin licencia se legalice o se demuela. En la Comunidad de Madrid, con carácter general, ese plazo es de cuatro años desde que la obra terminó por completo. Pasado, la Administración ya no puede exigir el derribo ni la legalización, y la obra queda en la situación que la ley llama fuera de ordenación o asimilada a ella.
Hay excepciones que no prescriben: las obras en suelo no urbanizable protegido, en zonas verdes y espacios libres, en dominio público o en bienes protegidos por su valor histórico. Contra esas se puede actuar en cualquier momento.
La fecha que cuenta es la de terminación total de la obra, y probarla corresponde a quien alega la prescripción. Guarde lo que la demuestre: facturas, fotografías con fecha, el certificado de un técnico sobre la antigüedad, la inscripción catastral. La multa va aparte: la infracción tiene sus propios plazos de prescripción, según su gravedad.
Obra ilegal prescrita: lo que se puede hacer con ella y lo que no
Que una obra haya prescrito la hace tolerada, no legal. Nadie puede obligarle a derribarla, pero tampoco se convierte en una construcción con licencia. Se pueden hacer obras de conservación y las necesarias para la seguridad, la salubridad y la habitabilidad, pero no obras que la consoliden, la amplíen o aumenten su valor. Si lo prescrito es una planta más, podrá arreglar el tejado; no podrá añadir otra.
También se puede inscribir en el Registro, declarando la obra nueva antigua con un certificado técnico o catastral que acredite que supera el plazo de prescripción y que no consta expediente abierto. El Registro hace constar que está fuera de ordenación, como explicamos en declaración de obra nueva.
Y se puede vender, con una condición: decirlo. Vender una ampliación prescrita como legal es un problema de vicios ocultos que vuelve al vendedor años después.
Legalizar vivienda sin licencia: cuándo se puede y qué se presenta
Legalizar es pedir después la licencia que debió pedirse antes. Solo es posible si la obra cabe en el planeamiento vigente en el momento de pedirla: si respeta la edificabilidad, las alturas, los usos y las distancias. Si cabe, el ayuntamiento concede la licencia de legalización y la obra pasa a ser legal, aunque conserve la multa por haberla hecho sin permiso.
Se presenta lo mismo que para una licencia nueva, pero mirando hacia atrás: un proyecto técnico de lo construido firmado por arquitecto o aparejador, la tasa y el impuesto sobre construcciones. Si la obra se hizo con una figura que no era la adecuada, se corrige en ese momento. En licencia de obra en Madrid explicamos qué figura corresponde a cada obra.
Si la obra no cabe en el planeamiento, no se legaliza, y ningún técnico ni abogado puede conseguirlo. Queda defender la prescripción, si la hay, o una legalización parcial.
Obra ilegal: multa, orden de demolición o las dos
Cuando el ayuntamiento detecta una obra sin licencia abre dos caminos. Uno busca que la realidad vuelva a la norma: legalizar si cabe, demoler si no. El otro castiga: una multa por haber hecho la obra sin permiso, graduada según el valor de lo construido y la gravedad de la infracción. Pueden ir juntos o separados, y se defienden de forma distinta.
La multa se puede recurrir, y también pagar con reducción: la ley de procedimiento prevé rebajas por reconocer la responsabilidad y por pagar voluntariamente antes de la resolución. Cuándo compensa cada cosa depende de si la orden de restablecimiento tiene defensa, porque pagar reconociendo los hechos puede debilitar la defensa contra la demolición. En expediente sancionador urbanístico contamos el procedimiento paso a paso.
Obra ilegal en terraza comunitaria o de un vecino: cómo denunciarla
Cuando la obra la hace un vecino hay dos caminos que no se excluyen. El urbanístico: cualquier persona puede denunciar ante el ayuntamiento una obra que crea que se hace sin licencia, por escrito, con la dirección exacta y fotografías, y la Administración está obligada a comprobarlo. El denunciante no es parte del expediente y no se le informa del resultado salvo que lo pida.
El de la comunidad de propietarios: una obra en una terraza comunitaria, en la fachada o en cualquier elemento común necesita el acuerdo de la junta, y sin él la comunidad puede exigir por la vía civil que se repongan las cosas a su estado anterior. Este camino funciona aunque la obra tuviera licencia, porque la licencia autoriza frente a la Administración, no frente a los demás propietarios.
Preguntas sobre obras ilegales
¿Cuándo una obra ilegal pasa a ser legal?
Solo cuando se legaliza: cuando se pide y se obtiene la licencia porque la obra cabe en el planeamiento. El paso del tiempo no la hace legal; la hace imperseguible, que es distinto: se tolera, pero sigue sin licencia y con límites a lo que se puede hacer en ella.
¿Se puede ampliar vivienda sin licencia?
No. Cualquier ampliación de superficie o volumen necesita licencia de obra, y la que se hace sin ella es obra sin licencia desde el primer día, con el ayuntamiento facultado para ordenar su demolición hasta que prescriba. Si además supera lo que permite el planeamiento, es ilegal y no se podrá legalizar nunca.
¿Cómo parar una obra ilegal?
Denunciándola ante el ayuntamiento y pidiendo expresamente la suspensión de las obras como medida cautelar. Si se comprueba que no hay licencia, o que la obra excede la concedida, el ayuntamiento puede ordenar la paralización inmediata y el precinto. Si afecta a elementos comunes, la comunidad puede además pedirlo al juzgado.
¿Cómo regularizar una obra ilegal al comprar un piso?
Primero hay que saber si es legalizable, consultando al ayuntamiento con el proyecto de lo construido. Si lo es, se pacta en las arras quién la legaliza y a qué coste, o se descuenta del precio. Si no lo es pero ha prescrito, se declara la obra nueva antigua. Si no lo es y no ha prescrito, se compra el riesgo de la demolición, y hay que saberlo.
Si hay una obra que no cuadra, mírelo antes de firmar o de alegar
Tanto si va a comprar una vivienda con una ampliación que no consta como si le ha llegado una notificación o quiere denunciar la obra de un vecino, lo primero es lo mismo: saber si la obra cabe en el planeamiento y desde cuándo está terminada.
Cuéntenos el caso en la primera consulta gratuita. Si tiene planos, fotografías o la notificación, tráigalos: salimos de la reunión con un criterio y los siguientes pasos por escrito.