Defensor inmobiliario en Madrid: abogado de su parte, no de la inmobiliaria ni del vendedor. Primera consulta gratuita. Reviso nota simple, cargas, urbanismo y arras antes de que firme, y le ayudo a ahorrar miles de euros. Le digo qué dice el registro de la propiedad y qué va a pedir el ayuntamiento, redacto y reviso el contrato, puedo hacer una valoración independiente y ayudarle a conseguir la financiación. Tras esa primera consulta le doy presupuesto según su caso, sin compromiso.
Es lo que distingue esta materia de casi todas las demás. En un asunto urbanístico, el daño no suele venir de haber hecho algo mal: viene de haber dejado pasar un plazo mientras se pensaba qué hacer.
Una resolución que deniega una licencia tiene plazo para recurrirse. Un expediente de disciplina tiene plazo para alegar. Una orden de paralización se cumple mientras se discute, no después. Y esos plazos no se reabren por haber tenido razón.
Por eso lo primero que hacemos con un papel del ayuntamiento encima de la mesa es mirar la fecha.
Es la confusión que más dinero cuesta.
Que haya pasado el tiempo suficiente para que el ayuntamiento ya no pueda ordenar la demolición no convierte la obra en legal: la deja en una situación especial, con límites a lo que se puede hacer después con ella y, muchas veces, con problemas para inscribirla o para venderla.
Legalizar es otra cosa: es conseguir que lo construido encaje con el planeamiento, cuando encaja. Cuál de las dos toca depende del suelo, de la antigüedad y de lo que diga la normativa de esa comunidad autónoma, y se sabe mirándolo, no suponiéndolo.
Cumplir la orden y mirar el expediente el mismo día. Seguir construyendo agrava el asunto y quita argumentos.
Sí, quien tenga interés legítimo puede hacerlo, y también hay plazo.
La vía para reclamar cuando una actuación de la administración causa un daño que no hay deber de soportar. Tiene requisitos y plazo propios.
Bastantes asuntos se resuelven en vía administrativa. Lo que decide no es la preferencia de nadie: es qué se juega y qué dice el expediente.
Asesoramiento en todo el proceso, análisis del precio, negociación, revisión antes de firmar: nota simple, cargas, situación urbanística, derramas pendientes y estado del contrato. Le decimos qué está comprando de verdad y en qué términos. Presupuesto cerrado y por escrito tras la primera consulta gratuita, con forma de pago flexible.
Redacción y negociación. El tipo de arras cambia por completo lo que pasa si una parte se echa atrás, y es la cláusula que más caro sale mal puesta. Presupuesto cerrado y por escrito tras la primera consulta gratuita, con forma de pago flexible.
Contratos de alquiler de vivienda y de local, renovaciones, actualizaciones de renta, impagos y resolución. Redactado para que aguante, no copiado de una plantilla. Presupuesto cerrado y por escrito tras la primera consulta gratuita, con forma de pago flexible.
Licencia de obra, de actividad, declaración responsable y cambio de uso. Qué figura le corresponde, qué documentación pide su ayuntamiento y qué hacer si se la deniegan.
Planeamiento, disciplina urbanística, expedientes sancionadores, recursos y reclamaciones ante la administración. Plazos que, si pasan, ya no vuelven.
Una hora para contarnos el caso con los papeles delante. Salimos con un criterio y con los siguientes pasos por escrito.
