Hipotecas de hasta el 100 %: quién puede conseguirlas (y qué no te cubren)
Por qué los bancos suelen financiar solo el 80 %
Durante años, la regla era clara: para comprar una vivienda necesitabas tener ahorrado, como mínimo, el 20 % del precio más los gastos e impuestos. Hoy existen vías para financiar hasta el 100 % del precio. Pero ojo: 100 % del precio no significa 0 € de ahorro.
Te explicamos quién puede acceder a estas hipotecas y qué debes tener preparado.
Los bancos suelen prestar hasta el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. El 20 % restante lo pone el comprador. Para cubrir ese hueco existen dos programas públicos de avales: el estatal (ICO) y el de la Comunidad de Madrid.
En ambos casos, una administración pública actúa como avalista de esa parte, lo que permite al banco prestar más. No son subvenciones: el préstamo es tuyo y lo devuelves íntegro.
Opción 1: Línea de Avales ICO para la primera vivienda
Es el programa estatal. Requisitos principales, según la información publicada en 2026:
- Edad: menores de 35 años en la fecha de firma, o familias con menores a cargo (sin límite de edad).
- Primera vivienda: no ser propietario de otra vivienda, salvo excepciones.
- Ingresos y patrimonio: existen límites máximos de renta, que desde junio de 2026 varían por provincia, y un patrimonio máximo de 150.000 € por persona.
- Precio máximo en la Comunidad de Madrid: 325.000 €.
- Aval: hasta el 20 % del precio de compra (hasta el 25 % en viviendas con buena calificación energética).
- Vigencia: prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027.
Se solicita directamente en los bancos adheridos.
Opción 2: Plan Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid)
Es el programa autonómico, que en 2026 se ha ampliado:
- Edad: menores de 50 años. Familias numerosas, monoparentales y con hijos menores a cargo, sin límite de edad.
- Financiación según la edad: hasta el 100 % (menores de 40), hasta el 95 % (de 40 a 45) y hasta el 90 % (de 45 a 50).
- Precio máximo: 425.000 €.
- Empadronamiento: al menos 2 años de residencia en la Comunidad de Madrid.
- Primera vivienda: no tener otra vivienda en propiedad en España.
- Uso: vivienda habitual durante al menos 2 años.
También se tramita a través de los bancos adheridos al programa.
Atención: ambos programas, en principio, no son acumulables, y los requisitos se actualizan con frecuencia. Antes de buscar vivienda, confirma las condiciones vigentes con el banco.
Lo que ninguna hipoteca al 100 % te cubre
Aquí está la trampa en la que caen muchos compradores. El banco financia el precio, pero no los gastos de compra, que en Madrid pueden suponer en torno a un 7-8 % del precio en una vivienda de segunda mano.
Ejemplo con un piso de 300.000 €:
- ITP (6 %): 18.000 €
- Notaría, Registro y gestoría de la compraventa: 2.000 – 3.000 €
- Tasación: 300 – 600 €
- Total a pagar de tu bolsillo: aproximadamente 20.000 – 22.000 €
A esto hay que sumar la señal de las arras, que se paga antes de tener la hipoteca concedida (aunque después se descuenta del precio). Y no te olvides de la mudanza, el mobiliario o una posible reforma.
Que cumplas los requisitos no garantiza la hipoteca
Los programas de avales cubren la falta de ahorro, no la falta de solvencia. El banco seguirá analizando:
- Tu estabilidad laboral y tu tipo de contrato.
- Que la cuota no supere aproximadamente el 30-35 % de tus ingresos.
- Tus otras deudas.
El riesgo más caro: firmar las arras sin tener la hipoteca
Lo más habitual es encontrar la vivienda, firmar las arras, entregar la señal y después pedir la hipoteca. Si el banco te la deniega, puedes perder la señal, que a menudo es de 10.000, 20.000 € o más.
Para evitarlo, las arras deberían incluir una condición de financiación: si el banco no concede la hipoteca en los términos previstos, puedes resolver el contrato y recuperar la señal. Muchos contratos de arras de las inmobiliarias no la incluyen, o la redactan de forma que no te protege.
Te ayudamos antes de firmar
En Consultor y Abogado revisamos tus arras antes de firmarlas, comprobamos la situación jurídica de la vivienda y te ayudamos a planificar la compra para que no haya sorpresas. Trabajamos exclusivamente para el comprador.
La primera consulta es gratuita.
Información basada en las condiciones publicadas de la Línea de Avales ICO y del plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid en 2026. Los requisitos pueden cambiar y cada banco aplica sus propios criterios. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto.
Para seguir leyendo: qué revisar antes de comprar una vivienda en Madrid y qué impuestos se pagan al comprar una casa.