Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: cuál existe en Madrid
La cédula de habitabilidad es un documento autonómico que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para vivir en ella. Existe en varias comunidades, y por eso aparece en tantos anuncios, formularios de suministros y modelos de contrato que circulan por internet. En la Comunidad de Madrid, no: se suprimió en 2018 y ningún organismo madrileño la expide.
Lo que en Madrid cumple esa función es la licencia de primera ocupación, que concede el ayuntamiento cuando una obra nueva o una rehabilitación completa ha terminado conforme a la licencia de obra y el edificio puede usarse. Según el municipio y su ordenanza se tramita como licencia o como declaración responsable, pero el efecto es el mismo: es el papel que dice que la vivienda está hecha como se autorizó.
Si le piden la cédula de un piso de Madrid, la respuesta no es «no la tengo», sino «en Madrid no existe; esto es lo que hay». Y si usted es el comprador, lo que tiene que pedir es la primera ocupación y la licencia de obra de la que trae causa.
Cédula de habitabilidad de segunda ocupación: en Madrid no, en otras comunidades sí
En las comunidades que conservan la cédula suele haber dos: la de primera ocupación, para viviendas nuevas, y la de segunda ocupación, que se renueva cada cierto tiempo para viviendas usadas y se exige para vender, alquilar o dar de alta la luz y el agua. De ahí vienen las búsquedas sobre si la cédula caduca o cómo se renueva.
En Madrid ese esquema no existe. Una vivienda usada no tiene que renovar ningún documento de habitabilidad para venderse o alquilarse, y las compañías de suministro no pueden exigir una cédula que no se expide. Para un alta nueva pueden pedir la licencia o declaración de primera ocupación o el boletín del instalador, según el caso.
Si está comprando en otra comunidad autónoma, dígalo desde el principio: ahí la cédula sí será un documento que habrá que comprobar y que puede estar caducado.
Comprar vivienda sin licencia de primera ocupación: qué riesgo tiene
Escriturar vivienda sin licencia primera ocupación: se puede, pero conviene saber qué se firma
La compraventa se puede escriturar sin licencia de primera ocupación: el notario autoriza la escritura, usted paga y es propietario. Lo que la ley exige para inscribir es otra cosa: la declaración de obra nueva terminada, el acto por el que la construcción pasa a constar en el Registro, necesita la primera ocupación o el documento que acredite que ya no cabe actuar contra la obra por el paso del tiempo.
Eso significa que puede comprar una casa que registralmente es una parcela o una obra en construcción, y que para regularizarla tendrá que hacer usted lo que debió hacer el vendedor: pedir la primera ocupación si la obra se ajusta a la licencia, o declarar la obra nueva antigua si está prescrita, como contamos en declaración de obra nueva. Las dos cosas cuestan tiempo y dinero y deben estar resueltas o descontadas del precio antes de firmar.
Lo que no conviene es firmar unas arras con la condición de que «el vendedor aportará la licencia» sin decir qué pasa si no la aporta. Sin consecuencia es una promesa; con la devolución de la señal pactada por escrito, una garantía.
Vivienda antigua sin licencia primera ocupación: qué se mira
Muchas viviendas de Madrid construidas hace décadas no tienen licencia de primera ocupación, o nadie la encuentra, y eso no las convierte en ilegales. En una vivienda antigua lo que se comprueba no es la licencia, sino tres cosas: que la edificación que consta en el Registro y en el Catastro coincide con la real, que no hay expediente urbanístico abierto y que las obras posteriores —una ampliación, un cerramiento de terraza, un local convertido en vivienda— están legalizadas o prescritas.
Si todo coincide y no hay expediente, la falta del papel antiguo no debe frenar la compra. Si hay una ampliación que no consta, hay que preguntar al ayuntamiento si cabe legalizarla y, si no, si ha prescrito, porque de eso depende que pueda hacer obras en el futuro o tenga que conformarse con conservar lo que hay. Esa consulta se hace antes de las arras, con el informe por escrito.
Preguntas sobre la cédula de habitabilidad en Madrid
¿La cédula de habitabilidad caduca?
En las comunidades que la mantienen, sí: tiene un plazo de vigencia y hay que renovarla, sobre todo la de segunda ocupación. En Madrid no caduca porque no existe. Lo que se comprueba aquí es la primera ocupación, que no caduca: acredita un hecho, que la obra terminó conforme a la licencia.
¿Qué significa sin cédula de habitabilidad en un anuncio?
Depende de dónde esté la vivienda. En Madrid muchas veces solo significa que el anuncio usó una plantilla de otra comunidad. Pero pregunte por qué lo ponen: a veces es la forma de avisar de que es un local, un trastero o una vivienda sin primera ocupación, y eso cambia lo que compra.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad en Madrid?
Nada, porque no se expide. Lo que tiene coste es la licencia o declaración de primera ocupación cuando hay que tramitarla: la tasa municipal y, si la obra no estaba terminada conforme a la licencia, el trabajo técnico de legalizarla. La cifra depende de cada caso y se pide al ayuntamiento antes de aconsejarle.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Madrid?
No. Ningún organismo de la Comunidad de Madrid la exige ni la expide desde que se suprimió. Lo obligatorio es que la vivienda tenga la primera ocupación cuando le corresponda tenerla: obra nueva, rehabilitación integral o cambio de uso.
Si le piden un papel que no existe, cuéntenos el caso
Que le pidan una cédula de habitabilidad en Madrid, que el vendedor no encuentre la primera ocupación o que la casa que quiere comprar conste en el Registro como un solar son situaciones que se resuelven, pero antes de firmar. Comprobamos en el ayuntamiento qué consta de la vivienda, pedimos la nota simple y le decimos por escrito si falta algo, qué cuesta arreglarlo y quién debe hacerlo.
En la primera consulta gratuita revisamos los papeles que tenga y le decimos qué hay que pedir antes de dar la señal.