Qué ha aprobado el Gobierno
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el día 8. Reúne varias medidas de vivienda, pero la que más se ha comentado es una: limita las compras de vivienda que hacen fondos y grandes tenedores cuando pagan menos del 70 % de su valor de tasación de mercado.
Ese valor tiene que salir de una tasación independiente, hecha por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España. La limitación se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030.
En la práctica, el decreto apunta a las compras con grandes descuentos: pisos ocupados, viviendas con problemas o carteras que venden los bancos y que algunos fondos compraban muy por debajo de su valor.
A quién afecta y a quién no
La limitación no es para todo el mundo. Afecta a las entidades que se dedican a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su tasación, a las personas jurídicas que sean grandes tenedores y a las sociedades de su grupo o que actúen por su cuenta.
Si tú compras como particular, para vivir o para invertir, no te afecta: el decreto se dirige a empresas y entidades, no a personas físicas.
También quedan fuera, entre otras, estas operaciones:
- Las del sector público que promueve vivienda social y asequible.
- Las compras para destinar la vivienda a residencia habitual a precio asequible o social durante al menos siete años.
- Las residencias para personas mayores o dependientes y para colectivos vulnerables.
- Las compraventas que ya estaban en escritura pública antes del 8 de octubre, aunque no estuvieran inscritas.
¿Van a bajar los precios de los pisos en Madrid?
No conviene contar con ello. Limitar las compras de los fondos no añade ni un piso más al mercado, así que por sí solo no va a cambiar el precio de un piso normal en un barrio normal.
Donde sí puede notarse es en un segmento concreto: viviendas ocupadas, con deudas o con problemas jurídicos, que antes compraban fondos con descuentos muy fuertes. Si esos compradores se retiran, en algunos casos un particular puede encontrar menos competencia. Pero esas operaciones son justo las que más revisión necesitan antes de firmar.
Para el comprador de a pie, lo que de verdad mueve el precio sigue siendo lo de siempre: cuánto tiempo lleva el piso a la venta, su estado, sus cargas y la capacidad de negociar con datos.
Los préstamos TU CASA: todavía no se pueden pedir
El mismo decreto crea unos préstamos para comprador particular que sí te interesan: los préstamos TU CASA, gestionados por el ICO. Complementan la hipoteca de la primera vivienda habitual, sin intereses, sin comisiones y sin límite de edad, por el menor de dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 €.
Hay dos cosas que conviene saber antes de hacerse ilusiones. La primera, que todavía no están operativos: las condiciones de acceso tiene que aprobarlas el Consejo de Ministros. La segunda, que la vivienda comprada con esta ayuda queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de venta. Es decir, el día que quieras venderla no podrás pedir lo que quieras.
Si estás pensando en esperar a este préstamo, compara con lo que ya existe hoy en Madrid, como el programa Mi Primera Vivienda, y calcula si te compensa esa limitación de por vida.
Ojo: el Congreso todavía tiene que convalidarlo
Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero la Constitución (artículo 86) exige que el Congreso lo convalide en los treinta días siguientes a su promulgación. Si no lo hace, queda derogado. A día de hoy, 24 de octubre de 2026, esa votación todavía no se ha celebrado.
Este año ya ha pasado con otros decretos de vivienda que no llegaron a convalidarse. Por eso, si una operación depende de estas medidas, conviene seguir la votación y no dar nada por hecho hasta que se celebre.
Si vas a comprar ahora, qué revisar
El decreto no cambia cómo se compra un piso entre particulares, pero sí recuerda que el mercado puede moverse de un mes a otro. Antes de pagar una señal, revisa:
- Que el contrato de arras diga qué pasa si no te conceden la hipoteca.
- Que la nota simple esté actualizada y no haya cargas que no te hayan contado.
- Que el plazo hasta la escritura sea realista si dependes de una ayuda o de un préstamo que aún no existe.
Si tienes un piso en el punto de mira y quieres que lo revisemos juntos, la primera consulta es gratuita y te atiendo también los fines de semana. Trabajo solo para el comprador, sin comisiones de vendedores ni inmobiliarias.