Qué plazo se fija entre las arras y la escritura
Si busca el plazo para escriturar desde el contrato de arras en Madrid, la respuesta corta es esta: el que usted y el vendedor pongan por escrito. La ley no marca un número de días. Lo fija el propio contrato.
En la práctica se suele pactar una fecha límite, o un número de semanas o meses desde la firma. Lo normal es que ese tiempo dé margen para tres cosas: que el banco termine de tramitar la hipoteca, que se obtengan los documentos del inmueble y que el notario prepare la escritura.
Antes de firmar las arras, conviene calcular con calma. Si necesita hipoteca, pregunte al banco cuánto tarda de verdad, no cuánto le dicen al principio. Un plazo demasiado corto es una trampa para el comprador, porque la fecha corre aunque la tasación o la tramitación vayan lentas.
También es importante que el contrato diga una fecha concreta o una forma clara de contarla. Frases como «en un plazo razonable» solo traen discusiones.
Qué pasa si se pasa la fecha según el tipo de arras
Aquí es donde el contrato de arras se vuelve caro. El tipo de arras cambia por completo lo que ocurre cuando alguien no llega a la escritura.
Con arras penitenciales, cada parte puede echarse atrás pagando el precio pactado. Si se arrepiente el comprador, pierde lo entregado. Si se arrepiente el vendedor, devuelve lo recibido y suele abonar otro tanto. Pasar la fecha sin escriturar no siempre significa romper el trato, pero sí abre esa puerta.
Con arras confirmatorias, la cantidad entregada es solo un anticipo del precio. Quien incumple se expone a que la otra parte le exija cumplir la compraventa o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.
Con arras penales, el contrato fija una penalización por incumplir, que puede sumarse a otras consecuencias según lo escrito.
Por eso no basta con mirar la cifra. Hay que leer cómo se llama la cláusula y qué dice exactamente. A veces el nombre es uno y el texto dice otra cosa, y los tribunales atienden a lo que está escrito. Si quiere ver cómo se revisa, tiene más detalle en la página sobre el contrato de arras.
Causas habituales de retraso que no son culpa suya
Muchas escrituras se retrasan por motivos ajenos al comprador. Conviene saber cuáles son para prever el problema antes de que llegue la fecha.
La más frecuente es la hipoteca. La tasación tarda, el banco pide un papel más o la oferta vinculante llega tarde. Otra es la documentación del piso: certificados que faltan, deudas con la comunidad o una carga en el registro que hay que cancelar.
También ocurre que el vendedor aún no ha cancelado su propia hipoteca, o que hay un problema de urbanismo que nadie había visto. Por eso es útil leer la nota simple antes de las arras y no después. Puede ver cómo hacerlo en cómo leer una nota simple antes de comprar un piso.
Si el retraso viene de la otra parte, guarde las pruebas: correos, mensajes y justificantes. Le servirán si luego hay que discutir quién incumplió.
Cómo pedir una prórroga por escrito
Si ve que no llega, no espere al último día. Pida la prórroga cuanto antes y siempre por escrito.
Un acuerdo de palabra no sirve de mucho cuando surge el conflicto. Lo correcto es firmar un documento breve, a modo de anexo al contrato de arras, que diga con claridad varias cosas: a qué contrato se refiere, la nueva fecha límite, el motivo del retraso y que el resto de condiciones sigue igual.
Conviene añadir que durante la prórroga ninguna de las partes podrá reclamar a la otra por haber pasado la fecha original. Sin esa frase, el vendedor podría aceptar hoy y reclamar mañana.
Si no logra firmar con la otra parte, mande un burofax o un correo con acuse en el que explique el retraso y proponga la nueva fecha. No equivale a un acuerdo, pero deja constancia de que usted actuó de buena fe.
Y tenga cuidado con las contrapartidas. Algunos vendedores aceptan alargar el plazo a cambio de más dinero o de cambiar el tipo de arras. Antes de firmar nada así, que alguien lo lea con calma.
Qué hacer antes de firmar las arras para no llegar apurado
La mejor prórroga es la que no hace falta. Algunas decisiones, tomadas a tiempo, evitan la mayoría de los apuros.
Primero, compruebe la situación del inmueble: nota simple, cargas, situación urbanística y derramas pendientes. Segundo, tenga una respuesta del banco antes de comprometerse. Tercero, negocie un plazo con holgura y, si puede, una cláusula que permita ampliarlo un tiempo concreto si la hipoteca se retrasa sin culpa suya.
Cuarto, que el contrato diga qué pasa si la financiación no llega. Sin esa cláusula, puede perder el dinero entregado aunque el banco haya sido el que falló.
Para el resto del proceso de compra, tiene un repaso en la página de comprar una vivienda.
Hable con un abogado antes de firmar o de pasarse de fecha
Si aún no ha firmado las arras, tráigalas con los papeles de la vivienda. Si ya firmó y se acerca la fecha, cuéntenos su caso cuanto antes: cada día cuenta.
La primera consulta es gratuita y dura una hora. Salimos con un criterio y con los siguientes pasos por escrito. Le atendemos también los fines de semana.
Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor quedarse con las arras si no llego a escriturar?
Depende del tipo de arras y de lo que diga su contrato. Con arras penitenciales, si usted se echa atrás pierde lo entregado. Con otras, el vendedor puede exigir más. Hay que leer la cláusula concreta.
¿Qué documentos debo tener listos para la escritura?
Lo habitual es el DNI, la nota simple actualizada y la documentación del inmueble. Si hay hipoteca, la oferta del banco. Conviene preguntar al notario qué le piden en su caso.
¿Puedo cambiar de notario si el elegido por el vendedor no me convence?
En general, el comprador puede elegir notario, salvo que el contrato diga otra cosa. Compruebe qué dicen las arras antes de proponerlo.
¿Sirve un mensaje de WhatsApp como prórroga?
Puede servir como prueba, pero es frágil. Es mejor un anexo firmado por las dos partes, con fecha nueva y el resto de condiciones claras.