Qué son las cargas de una vivienda
Una carga es todo lo que acompaña a la vivienda cuando cambia de dueño: pasa con el piso, y quien lo compra la hereda aunque no la conociera. Por eso la primera pregunta antes de ofertar no es cuánto vale, sino qué lleva encima.
Las más conocidas constan en el Registro de la Propiedad: la hipoteca del vendedor, los embargos de Hacienda, de la Seguridad Social o de un acreedor, las servidumbres, las condiciones resolutorias de una compra anterior con precio aplazado, los usufructos y los derechos de uso. Todo eso aparece en la nota simple, y en cómo leer una nota simple explicamos dónde buscar cada una.
Pero hay cargas que no están en el Registro y también se pagan. Las deudas con la comunidad responden con el piso durante la anualidad en curso y los tres años anteriores. El IBI pendiente persigue al inmueble. Un contrato de alquiler sigue vivo aunque cambie el propietario.
Consultar cargas de una vivienda: dónde mirar cada una
Certificado de cargas de una vivienda: cuándo pedir más que la nota simple
La nota simple es informativa: resume lo inscrito, pero el Registro no responde de que esté completa. La certificación registral la firma el registrador, da fe de su contenido y recoge los asientos con todo su detalle, incluidos los presentados y pendientes de inscribir, que pueden convertirse en carga en unos días.
En una compra corriente la nota simple basta si está actualizada. Conviene la certificación cuando aparece algo raro —una anotación preventiva, una carga antigua que no se sabe si está cancelada, varios titulares con participaciones distintas—, cuando la vivienda viene de una herencia sin terminar de inscribir o cuando se compra en subasta. Lo que cuesta es muy poco comparado con lo que decide.
Comprar vivienda hipotecada: qué pasa con la hipoteca del vendedor
Que el piso tenga hipoteca es lo habitual. El problema es cómo desaparece. Lo corriente es que, en la misma notaría, parte del precio que usted paga se destine a cancelar la deuda del vendedor: su banco certifica la cantidad pendiente a la fecha de la firma, se le entrega esa cantidad y el resto va al vendedor, que se compromete a cancelar la hipoteca también en el Registro.
Esa segunda cancelación, la registral, es la que se queda colgada. La deuda está pagada, pero la hipoteca sigue inscrita hasta que se otorga la escritura de cancelación. Los gastos son del vendedor, y lo razonable es retener una cantidad del precio hasta que la carga esté levantada o que lo gestione la notaría. Si no se pacta, usted compra limpio sobre el papel y con una hipoteca ajena en su nota simple durante meses.
Distinto es que el vendedor le proponga quedarse su hipoteca: eso es una subrogación, el banco tiene que aceptarle y las condiciones son las del préstamo antiguo. Se estudia antes, no en la notaría.
Comprar vivienda con inquilino: el contrato se hereda
Si en la vivienda vive un inquilino con contrato, usted compra un piso alquilado. Pasa a ser el casero con el mismo contrato, renta, fianza y duración, y durante el plazo mínimo que la ley reconoce al inquilino de vivienda habitual tiene que respetarlo, esté o no inscrito el arrendamiento.
Además, el inquilino de vivienda tiene derecho de adquisición preferente: debe habérsele ofrecido la compra en las mismas condiciones, salvo que renunciara en el contrato. Si no se hizo, puede ejercitar el retracto y quedarse la vivienda por lo que usted pagó. Pida el contrato completo y la renuncia o la notificación antes de las arras.
En qué mirar en un contrato de alquiler explicamos las prórrogas que tiene el inquilino, que son las que usted tendrá que respetar.
Qué es una vivienda libre de cargas, y por qué no basta con que lo diga el anuncio
«Libre de cargas» significa que en el Registro no hay inscrita ninguna hipoteca, embargo, servidumbre ni limitación. Es como la vivienda debe entregarse en la notaría, y así se hace constar: el vendedor declara que la transmite libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, y al corriente con la comunidad.
Esa declaración vale solo frente al vendedor: si aparece una carga, tendrá una acción contra él, no una vivienda limpia. Por eso se compra por la nota simple del día de la firma y los certificados de la comunidad y del ayuntamiento, no por el anuncio.
Y hay cargas que no desaparecen con esa frase: las deudas de la comunidad de los años que la ley hace responder al piso se pagan igual si no se retuvieron del precio, como contamos en comprar un piso con deudas de comunidad.
Preguntas sobre las cargas de una vivienda
¿Cómo saber las cargas de una vivienda subastada?
En el edicto de la subasta y en la certificación de cargas del procedimiento. Las cargas anteriores a la que motivó la subasta no se cancelan: el adjudicatario se queda con ellas y las paga. Las posteriores sí. Una subasta se estudia con la certificación delante, no con el precio de salida.
¿Cómo solicitar cargas de una vivienda al Registro?
Pidiendo una nota simple o una certificación al Registro de la Propiedad de la finca, por internet o en la oficina, con la dirección o los datos registrales. Puede pedirla cualquiera con interés legítimo, y comprar lo es. Pídala usted, con fecha reciente.
¿Se puede comprar vivienda okupada?
Se puede, y a veces se vende más barata por eso. Pero lo que se compra es la propiedad sin la posesión: para entrar hay que recuperarla por la vía judicial, y ese tiempo y ese coste los asume el comprador. Hay que saberlo antes de ofertar y reflejarlo en el precio y en el contrato.
¿Qué es comprar una vivienda sin posesión?
Es ser dueño en el Registro sin poder entrar, porque dentro vive alguien: un inquilino, un ocupante o el vendedor que no entrega las llaves. La escritura le hace propietario; la posesión se recupera aparte, y el contrato debe decir quién la recupera, cuándo y qué pasa si no se consigue.
Antes de firmar las arras, revisamos las cargas con usted
La revisión de cargas se hace antes de entregar la señal, porque una vez firmado el contrato de arras echarse atrás cuesta dinero aunque la carga la hubiera ocultado el vendedor. Pedimos la nota simple y, si hace falta, la certificación; reclamamos el certificado de la comunidad; comprobamos el IBI y el urbanismo; y le decimos por escrito qué está comprando y qué retener del precio.
Cuéntenos el caso en la primera consulta gratuita: con la nota simple y el anuncio delante sabemos en una hora si hay algo que negociar.