Contrato de alquiler de habitación en Madrid: qué ley se aplica y qué debe decir

Cuando se alquila una vivienda entera para vivir en ella, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino derechos que el contrato no puede quitarle: una duración mínima con prórrogas, una fianza de una mensualidad, límites a la subida de la renta, un preaviso para irse. Con una habitación, con carácter general, eso no ocurre. Los tribunales suelen entender que alquilar una habitación con derecho a usar la cocina y el baño no es arrendar una vivienda, sino una parte de ella, y lo sacan de la LAU para llevarlo al Código Civil.

La consecuencia es que en el alquiler por habitaciones manda lo que esté escrito. La duración es la que diga el contrato, la fianza la que se pacte, el preaviso el acordado y, si el contrato calla, se aplican las reglas generales del Código Civil, que son escuetas.

No hay una ley detrás que anule la cláusula abusiva: hay que detectarla antes de firmar. Lo que decimos en qué mirar en un contrato de alquiler sobre la LAU no le sirve de red.

Que un contrato de alquiler sea nulo entero es raro: haría falta que faltara algo esencial —el consentimiento, el objeto, la renta— o que quien firma como casero no tenga ningún derecho sobre la vivienda. Lo frecuente es que el contrato sea válido y algunas cláusulas no.

En el alquiler de vivienda habitual, cualquier cláusula que recorte un derecho que la LAU da al inquilino es nula aunque esté firmada: un año sin prórroga, tres meses de fianza, una penalización por irse que no respete los límites legales. El contrato sigue en pie y la cláusula se tiene por no puesta.

En la habitación, sin LAU detrás, la nulidad se discute con las reglas generales: cláusula contraria a la ley, o abusiva si el propietario actúa como empresario y usted como consumidor. Por eso aquí importa más negociar antes que reclamar después.

En la vivienda habitual, el contrato se prorroga solo, año a año, hasta los cinco o siete años mínimos, salvo que el inquilino avise de que no quiere seguir. Cumplido ese plazo, si nadie dice nada con la antelación legal —cuatro meses el casero, dos el inquilino—, se prorroga otra vez, anualmente, hasta tres años más. Después, si se sigue pagando y cobrando sin decir nada, entra la tácita reconducción del Código Civil, que renueva el contrato por el plazo con el que se paga la renta.

En la habitación, la renovación automática es la que el contrato diga. Si no dice nada y usted sigue pagando y el propietario cobrando, también hay tácita reconducción: contratos por meses que se renuevan por meses. Y puede terminar justo cuando usted no quiere, si el contrato no previó la renovación.

En la vivienda la ley lo tiene resuelto: el inquilino puede irse pasados los seis primeros meses, avisando con treinta días, y solo paga indemnización si el contrato la previó, con un tope de una mensualidad por cada año que quede, o la parte proporcional. Cualquier penalización mayor no vale. Si se va antes de los seis meses sin que el contrato lo permita, el casero puede reclamar las rentas hasta que vuelva a alquilar.

En la habitación no hay esa regla. Se paga lo que el contrato diga por irse antes: una mensualidad, la fianza, nada. Si no dice nada y tiene plazo fijo, en principio se deben las rentas hasta el final, aunque los tribunales suelen moderarlo si el propietario vuelve a alquilar pronto. En cuánto cobra un abogado por un contrato de alquiler explicamos cómo se presupuesta esa revisión.

Como en la habitación no hay una ley que corrija lo que esté mal, el momento de arreglarlo es antes de la firma. Leemos el contrato que le han pasado, le decimos qué cláusulas le perjudican y qué falta, y si quiere negociamos los cambios con el propietario.

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