Licencia de obra en Madrid: por qué importa la figura que elija
Antes de mover un tabique o picar una pared hay que saber qué papel pide el ayuntamiento. Es la duda más habitual con la licencia de obra en Madrid, y es mejor resolverla antes de empezar que después.
Hay dos caminos principales. Uno es la declaración responsable: usted comunica que va a hacer la obra y que cumple la norma, y puede empezar sin esperar a que el ayuntamiento le conteste. El otro es la licencia: el ayuntamiento revisa el proyecto y le da su permiso antes de que toque nada.
Elegir mal tiene consecuencias. Si presenta una declaración para una obra que exigía licencia, la obra puede quedar paralizada. Y si ya ha pagado a un contratista, el problema es suyo, no del contratista.
La norma exacta la fijan cada ayuntamiento y la ordenanza municipal, así que lo que sigue es el criterio general. Para su caso concreto hay que mirar la ordenanza de su municipio.
Qué obras suelen ir con declaración responsable
Como regla general, las obras pequeñas que no tocan la estructura ni cambian el uso del inmueble suelen ir por declaración responsable.
Entran aquí cosas como cambiar solados, alicatar, renovar cocina y baño, pintar o sustituir carpintería interior. También reformas interiores que no alteren la distribución de forma sustancial ni afecten a elementos comunes.
Algunas actividades de bajo impacto en un local también pueden tramitarse así, según el ayuntamiento y el tipo de actividad.
Aunque no pida licencia, la declaración no es un trámite de relleno. Se presenta con documentación, se pagan las tasas que correspondan y el ayuntamiento puede comprobar después que lo declarado coincide con lo ejecutado. Si no coincide, hay consecuencias.
Qué obras piden licencia
Cuando la obra afecta a la estructura, a la fachada, al número de viviendas o al uso del inmueble, lo normal es que haga falta licencia.
Es el caso de derribar o mover muros de carga, ampliar superficie, abrir huecos en fachada, dividir una vivienda en dos o convertir un local en vivienda. El cambio de uso casi siempre exige licencia y, además, que la norma urbanística lo permita en ese edificio.
Aquí suele hacer falta un proyecto firmado por técnico competente. Y el ayuntamiento lo revisa antes de dar permiso, así que cuente con que no se resuelve en un día.
Si está comprando un inmueble para reformarlo, mire esto antes de firmar. Lo que usted quiere hacer puede no ser legalizable en ese edificio. Lo explicamos en la guía de comprar una vivienda y qué revisar.
Qué documentos pide el ayuntamiento
Cada ayuntamiento tiene su modelo y su sede electrónica, pero hay documentación que se repite casi siempre.
El formulario de solicitud o la declaración responsable. Los datos de quien promueve la obra y del inmueble. Una descripción de lo que se va a hacer, con presupuesto de ejecución, porque de él sale la tasa. Planos o croquis, y en las obras mayores un proyecto técnico visado o firmado por técnico competente. Y el justificante de pago de tasas e impuestos municipales.
Si no es el propietario, haga falta la autorización de este. Si el edificio está en comunidad, hay obras que necesitan además acuerdo de la junta.
Un consejo práctico: pregunte siempre qué quiere ver su ayuntamiento antes de contratar al técnico. Los requisitos no son los mismos en Madrid capital que en Getafe o en Alcalá de Henares, y presentar el expediente incompleto solo retrasa todo.
En la página de licencia de obra en Madrid explicamos cómo trabajamos este trámite.
He empezado la obra sin licencia: qué hacer
Pasa más de lo que se piensa. Alguien compra un piso, el contratista empieza y nadie había presentado nada. O se hizo una obra hace años y ahora aparece al vender.
Primero, pare la obra si está en marcha. Seguir empeora la situación. Después, reúna lo que tenga: contrato con el contratista, presupuesto, fotos del estado anterior y del actual, y cualquier papel que se haya presentado.
El siguiente paso es saber si lo hecho se puede legalizar. Si cumple la norma urbanística, normalmente se puede regularizar solicitando la licencia o presentando la documentación que corresponda. Si no la cumple, el ayuntamiento puede abrir expediente de disciplina urbanística, con multa y orden de reponer la realidad a su estado anterior.
Hay plazos que influyen, tanto para que la administración actúe como para que usted recurra. Por eso conviene no dejarlo correr. Si le llega una notificación del ayuntamiento, no la archive: tiene plazo para responder y, si pasa, ya no vuelve.
Cuando la obra ya está terminada y es una construcción nueva o ampliación, también hay que poner el registro al día. Lo contamos en declaración de obra nueva.
Cuéntenos su caso
Si no sabe si lo suyo va por licencia o por declaración responsable, o si ya ha empezado y teme una sanción, tráiganos los papeles. La primera consulta es gratuita y dura una hora.
Salimos con un criterio y con los siguientes pasos por escrito. Atendemos en Madrid y también en Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz y Alcobendas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vivir en la casa mientras hago una reforma con declaración responsable?
Depende de la obra y del estado en que quede la vivienda. En reformas pequeñas, como baño o cocina, mucha gente sigue viviendo en ella. Si toca instalaciones o estructura, lo prudente es consultarlo con el técnico antes de empezar.
¿Quién presenta la solicitud, yo o el contratista?
Quien promueve la obra, es decir, usted como propietario, es el responsable. Puede encargar la tramitación a un técnico o a un abogado, pero la responsabilidad no pasa al contratista por el simple hecho de que él ejecute los trabajos.
¿Qué pasa con una obra sin licencia cuando voy a vender el piso?
El comprador, si tiene un abogado, la detectará al revisar la situación urbanística y puede pedir que se regularice o bajar el precio. Por eso conviene ponerla en orden antes de poner el inmueble a la venta.
¿Puede el ayuntamiento obligarme a deshacer lo construido?
Sí, si lo hecho no se ajusta a la norma urbanística y no se puede legalizar, puede ordenar reponer el inmueble a su estado anterior. Antes de eso hay un expediente en el que usted puede alegar y recurrir dentro de plazo.