Construido no es lo mismo que inscrito
Es la sorpresa más habitual al vender: la casa está levantada, el catastro la conoce y el Registro de la Propiedad sigue diciendo que allí hay un solar, o una casa de la mitad de metros.
La declaración de obra nueva es el acto por el que eso se pone al día: se declara ante notario lo que se ha construido y se inscribe en el Registro. Sin ella, lo construido no existe para el banco que tiene que dar la hipoteca al comprador, y la venta se cae.
Hay dos caminos y no se parecen: la obra nueva en construcción o terminada, con su licencia y su certificado final de obra, y la llamada obra nueva antigua, para lo que se construyó hace años sin papeles.
La obra nueva antigua, paso a paso
- 1Acreditar la antigüedadCon certificado de un técnico, o con el catastro, o con una acta notarial. Tiene que quedar claro desde cuándo está construido eso.
- 2Comprobar que la infracción ha prescritoEs la clave: la ley permite inscribir cuando ya no cabe medida de restablecimiento de la legalidad por el tiempo transcurrido.
- 3Que no haya nada anotadoSi hay un expediente de disciplina urbanística anotado en el Registro, este camino se cierra.
- 4Mirar si el suelo lo permiteEn suelo protegido no prescribe igual, y ahí este camino muchas veces no existe.
- 5Escritura e inscripciónCon el técnico, el notario y el registrador, y el seguro decenal cuando corresponda.
Dónde se atasca
En tres sitios, y conviene saberlos antes de empezar a gastar.
La prescripción no es la misma en todas partes: los plazos los fija la normativa urbanística de cada comunidad autónoma, y hay suelos donde no corre.
Prescribir no es legalizar. Que ya no se pueda ordenar demoler no convierte la obra en conforme al planeamiento: queda en una situación especial, con límites a lo que se puede hacer después con ella.
Y el catastro y el registro tienen que acabar diciendo lo mismo. Un descuadre de metros entre los dos es lo que para una operación en la recta final, con el comprador y el banco esperando.
Para seguir leyendo: licencia de obra o declaración responsable en Madrid y qué revisar antes de comprar una vivienda.
Preguntas sobre la obra nueva
¿Puedo vender sin declarar la obra nueva?
Se puede vender lo que está inscrito, pero el comprador estará comprando menos de lo que ve, y si necesita hipoteca el banco casi siempre lo parará.
¿Cuánto cuesta?
Depende del técnico, del notario, del registro y del valor declarado. Lo que se puede saber antes es si el camino existe, y eso es lo primero que miramos.
¿Y si la ampliación es de hace dos años?
Entonces la infracción no ha prescrito y el camino es otro: legalizarla, si el planeamiento lo permite. Conviene mirarlo cuanto antes.
¿Vale con cambiarlo solo en el catastro?
No. El catastro y el registro son cosas distintas y sirven para cosas distintas. Para vender e hipotecar, manda el registro.