Expediente sancionador urbanístico y orden de demolición: cómo defenderse

Cuando el ayuntamiento detecta una obra o un uso sin licencia no abre un expediente, sino dos, y conviene distinguirlos desde la primera notificación porque se defienden de forma distinta.

El primero es el de restablecimiento de la legalidad urbanística. No castiga: pretende que la realidad vuelva a ajustarse a la norma. Termina con una orden de legalizar lo hecho, si cabe en el planeamiento, o de demolerlo, si no cabe. Va contra quien sea dueño del inmueble en ese momento, aunque la obra la hiciera el anterior propietario.

El segundo es el sancionador. Este sí castiga: impone una multa por haber hecho la obra sin la licencia o la declaración responsable que correspondía, y va contra quien la promovió, quien la ejecutó y, en su caso, el técnico que la dirigió. Una multa puede recurrirse con independencia de lo que pase con la demolición.

Si va a comprar una vivienda con una obra que no consta en el Registro, la distinción le afecta directamente: la multa no la hereda, la orden de demolición sí. Por eso la situación urbanística forma parte de lo que revisamos antes de comprar.

Antes de alegar nada hay que saber si lo construido puede quedarse. Lo dice el planeamiento del municipio, no el inspector: una terraza cerrada puede ser legalizable en un edificio y no en el de al lado, según la edificabilidad que quede, el uso permitido y la ordenanza de la zona.

Si es legalizable, la estrategia es sencilla de enunciar y exigente de ejecutar: presentar la solicitud de licencia completa, con el proyecto técnico, dentro del plazo que ha dado el ayuntamiento. Una solicitud presentada fuera de plazo o incompleta deja la orden de demolición en pie. Una vez legalizada la obra, conviene llevarla también al Registro de la Propiedad, como contamos en la declaración de obra nueva.

Si no es legalizable, la orden de demolición acabará ejecutándose, salvo que la infracción haya prescrito o el expediente tenga un defecto que lo anule. Dejar pasar el plazo de demolición voluntaria no la evita: el ayuntamiento la hace por ejecución subsidiaria y le pasa la factura, con multas coercitivas por el camino. En ese escenario la defensa consiste en negociar el modo y el calendario de la demolición.

En el expediente sancionador la ley ofrece una rebaja de la multa a quien reconoce la infracción o paga de forma voluntaria antes de la resolución, y las dos reducciones pueden acumularse. A cambio, se renuncia a recurrir por la vía administrativa. Es una decisión que hay que tomar con la propuesta de resolución delante, no antes.

Compensa pagar con reducción cuando la infracción es clara, la multa está bien graduada y lo que importa es resolver el expediente de restablecimiento. Compensa recurrir cuando hay un argumento sólido: la obra estaba terminada antes del plazo de prescripción, bastaba una declaración responsable, la cuantía no está motivada o la notificación no se hizo bien.

Lo que no compensa nunca es no hacer nada. Una multa firme se cobra por vía de apremio, con recargos, y la orden de demolición no desaparece porque se haya pagado la multa.

En un expediente urbanístico el tiempo juega contra quien lo recibe: las alegaciones, la solicitud de licencia y los recursos tienen plazos cerrados. Si todavía no ha empezado la obra y no sabe qué papel pide, mire antes cuándo basta una declaración responsable y cuándo no: es mucho más barato que legalizar.

Traiga la notificación, el acta de inspección si la tiene y la escritura de la vivienda a la primera consulta, que es gratuita y puede ser telemática. Saldrá sabiendo qué expediente tiene, qué plazos corren y qué conviene hacer primero. Pida cita en la página de contacto.