Gastos de comprar piso en Madrid: calcula cuánto pagarás

Si compras una vivienda usada a un particular, esto es lo que pagas además del precio:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6 % en la Comunidad de Madrid, calculado sobre el mayor entre el precio que figura en la escritura y el valor de referencia del Catastro.
• Notaría: el arancel está regulado y depende del precio; como orientación, entre 600 y 1.200 €.
• Registro de la Propiedad: también por arancel; como orientación, entre 400 y 800 €.
• Gestoría, si la contratas: entre 300 y 500 €.
• Tasación, si pides hipoteca: entre 300 y 600 €, y la pagas tú.

Las cifras de notaría, registro, gestoría y tasación son orientativas: dependen del precio y de cada operación. El ITP es el que de verdad pesa.

El 6 % es el tipo general, pero hay casos en los que pagas menos:

• Vivienda habitual de hasta 250.000 €: bonificación del 10 % de la cuota, de modo que el tipo efectivo queda en el 5,4 %.
• Familias numerosas: tipo reducido del 4 % en la compra de su vivienda habitual, cumpliendo los requisitos de la norma.
• Menores de 40 años: la Comunidad ha anunciado un 4 % desde 2027 para viviendas de hasta 450.000 €, pendiente todavía de aprobarse.

Cada bonificación tiene sus condiciones (plazos para habitar la vivienda, mantenerla, vender la anterior…). Conviene comprobarlas en tu caso antes de firmar, no después.

Si compras directamente al promotor una vivienda a estrenar, no pagas ITP. Pagas IVA, del 10 % del precio con carácter general (hay un tipo reducido para algunas viviendas protegidas), y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 % con carácter general.

El IVA se va pagando con cada entrega a cuenta, así que en una compra sobre plano conviene tenerlo previsto desde la reserva.

Con las cifras orientativas de arriba (notaría, registro y gestoría entre 1.300 y 2.500 € en total):

• Piso usado de 300.000 €: ITP de 18.000 €. Gastos totales, entre 19.300 y 20.500 € aproximadamente.
• Piso usado de 220.000 € para vivienda habitual: ITP bonificado de 11.880 € (5,4 %). Gastos totales, entre 13.180 y 14.380 €.
• Piso de obra nueva de 300.000 €: IVA de 30.000 € y AJD de 2.250 €. Con notaría y registro, unos 33.000 a 34.000 €.

Si pides hipoteca, recuerda que el banco suele financiar como mucho el 80 % del menor entre el precio y la tasación: tendrás que aportar ese 20 % más todos los gastos. Programas como Mi Primera Vivienda permiten financiar más del 80 %, pero los gastos de la compra siguen corriendo de tu cuenta.

Si pides hipoteca, la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo, y el impuesto de esa escritura, los paga el banco; tú pagas la tasación y las copias que pidas. La plusvalía municipal, en una compraventa normal, la paga quien vende, y la comisión de la inmobiliaria la paga quien la contrató. Revisa que nada de esto aparezca en tu factura.

Pero el gasto más grande no son los impuestos: es el precio. Cada 10.000 € de rebaja son 10.000 € menos que pagas y, además, 600 € menos de ITP. Ahí es donde más rinde que alguien negocie por ti y revise todo antes de la señal.

Si quieres que revisemos tu operación y calculemos tus gastos reales, la primera consulta es gratuita. Después te doy un presupuesto cerrado y por escrito.

He preparado una lista gratuita para que la tengas a mano mientras visitas pisos: «Antes de pagar la señal: lo que hay que revisar al comprar una vivienda en Madrid». Son dos páginas para ir marcando: la nota simple y las cargas, las deudas que pueden pasar al comprador, el urbanismo, tus números y el contrato de arras, con las señales de alerta más habituales.

Para recibirla en PDF, escríbeme por WhatsApp con la palabra GUÍA y te la envío. Sin compromiso: si después quieres que revisemos tu caso, la primera consulta también es gratuita.