Inquilino que no paga el alquiler: qué puede hacer el propietario y en qué plazos

Si tiene un inquilino que no paga el alquiler, la tentación es actuar rápido: cambiar la cerradura, cortar la luz, entrar en la vivienda. No lo haga. Es ilegal y puede costarle una denuncia y una indemnización, aunque la deuda sea real.

El camino correcto es más lento, pero es el que acaba en sentencia y en recuperar la casa. Y se recorre mejor si cada paso deja prueba escrita.

Antes de nada, reúna los papeles: el contrato firmado, los recibos o transferencias de los meses pagados, las comunicaciones con el inquilino y el justificante de la fianza. Con eso sobre la mesa se ve rápido qué se debe, desde cuándo y qué cláusulas le favorecen.

El contrato importa más de lo que parece. De él dependen la fecha de pago, los intereses que se hayan pactado y si hay avalista o fiadores. Si el contrato es de los que se copian de una plantilla, puede tener huecos que ahora se notan. Por eso en un contrato de alquiler bien revisado conviene mirar el impago antes de que ocurra.

Lo habitual es empezar por un requerimiento de pago. Se manda por un medio que acredite el envío y el contenido, como un burofax con certificación de texto. Un WhatsApp o una llamada ayudan, pero no bastan como prueba.

El escrito debe decir con claridad cuánto se debe, de qué meses, cómo se puede pagar y en qué plazo. También debe avisar de que, si no se paga, se acudirá al juzgado.

Ese requerimiento tiene un efecto útil. Si el inquilino paga la deuda antes de que se le notifique la demanda, el contrato sigue en pie. En el procedimiento de desahucio, además, el juzgado le da la posibilidad de pagar o de oponerse. Si usted ya ha reclamado por escrito, su posición es mucho más sólida.

No hace falta que el requerimiento sea agresivo. Basta con que sea exacto. Un escrito con cifras equivocadas o con meses mezclados da pie a que el inquilino alegue que no sabía qué debía.

Hay que tener en cuenta que el impago de un solo recibo ya permite reclamar. No hace falta esperar a que se acumulen varios meses. Otra cosa es que, en la práctica, convenga valorar si se trata de un retraso puntual o de un problema que va a seguir.

Si el requerimiento no funciona, se presenta la demanda. Puede pedir dos cosas a la vez: que se declare resuelto el contrato por falta de pago y que se condene al inquilino a pagar lo adeudado. Es el llamado juicio de desahucio por impago con reclamación de rentas.

El orden suele ser este. Se presenta la demanda con el contrato y la prueba de la deuda. El juzgado la admite y la notifica al inquilino. Este suele tener un plazo corto para pagar, para oponerse o para desalojar. Si no hace nada, se dicta el decreto que da por terminado el juicio y se fija la fecha del lanzamiento, es decir, la entrega efectiva de la vivienda.

Si el inquilino se opone, se señala una vista y hay que esperar a la sentencia. Aquí los plazos se alargan, y no son iguales en todos los juzgados. Depende de su carga de trabajo, de si hay oposición y de si el inquilino se declara vulnerable.

Ese último punto merece atención. Cuando el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad, el procedimiento puede suspenderse mientras los servicios sociales emiten su informe. Es una fase que el propietario no controla y que alarga el proceso. Conviene saberlo desde el principio para no hacerse falsas ilusiones con las fechas.

Por eso no le doy un número de meses cerrado: dependería de su juzgado y de cómo reaccione el inquilino. Lo que sí puedo decirle es qué fases hay y qué hacer en cada una.

Recuperar la vivienda y cobrar son dos cosas distintas. La sentencia puede darle la casa y, a la vez, dejar la deuda sin pagar.

La fianza no se usa por sistema para cubrir las rentas. Se reserva para el final, para los daños y las deudas de suministros que pueda haber al salir el inquilino. Sobre esto hay detalles que conviene tener claros, y lo explicamos en el artículo sobre la fianza de alquiler en Madrid.

Si hay avalista, se le puede reclamar según lo que diga el aval firmado. Si no lo hay, hay que ver si el inquilino tiene nómina, cuentas o bienes embargables. Si no tiene nada, ganar el juicio no garantiza el cobro, y es mejor que lo sepa desde el principio.

También hay que ordenar los gastos: suministros pendientes, cuotas de comunidad que correspondan al inquilino según el contrato, y los desperfectos que se vean al recuperar la vivienda. Conviene hacer fotos y un inventario el día de la entrega.

Hay fallos que se repiten. El primero, aceptar pagos parciales sin dejar escrito que no suponen perdonar el resto ni renovar nada. El segundo, negociar de palabra con el inquilino un aplazamiento y después no poder probarlo ni el acuerdo ni sus condiciones.

El tercero, esperar demasiado. Cuantos más meses pasan sin reclamar, mayor es la deuda y más difícil es cobrarla. Y el cuarto, demandar con documentos incompletos, lo que obliga a subsanar y retrasa todo.

Si lo que le interesa es dejar el contrato bien atado desde el principio, puede ver cuánto cuesta que un abogado haga el contrato de alquiler. Es más barato prevenir que reclamar.

Un último consejo: no firme ningún acuerdo de salida sin leerlo con alguien que sepa de qué va. Un documento redactado con prisa puede darle al inquilino más margen del que usted quiere.

Si tiene un impago en una vivienda o en un local, cuéntenos su caso con el contrato y los recibos delante. La primera consulta es gratuita, también en fin de semana. Salimos de ella con un criterio y con los siguientes pasos por escrito, y después le damos un presupuesto cerrado según su caso.