Qué te juegas al comprar sobre plano
Comprar una vivienda sobre plano suele ser más barato que comprarla terminada y permite elegir planta, orientación y acabados. A cambio, durante uno o dos años vas a adelantar al promotor una parte importante del precio (la reserva, la entrada y las cuotas mensuales) por una casa que todavía no existe. Si la obra se retrasa, no llega a empezar o el promotor entra en concurso, ese dinero es lo primero que está en juego.
La buena noticia es que la ley te protege. La mala, que esa protección solo funciona si el contrato y los pagos se hacen bien desde el principio. Te explico qué revisar.
La garantía de las cantidades a cuenta: aval o seguro
La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (en la redacción de la Ley 20/2015) obliga al promotor que cobra cantidades antes o durante la construcción a garantizar su devolución, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval solidario de un banco. Además, esos pagos deben ingresarse en una cuenta especial, separada de cualquier otro dinero del promotor y destinada solo a esa promoción.
En la práctica, esto significa que el contrato tiene que identificar la aseguradora o el banco que garantiza tus pagos y que deberías recibir el certificado individual de la póliza o del aval a tu nombre. El Tribunal Supremo ha declarado además que el banco que recibe los anticipos de los compradores tiene que controlar que se ingresan en esa cuenta garantizada, y que si no lo hace puede responder frente al comprador.
Novedad de 2026: la protección es para quien compra para vivir
La sentencia del Tribunal Supremo 722/2026, de 11 de mayo, ha recordado que esta protección está pensada para compras con finalidad residencial: vivienda habitual, vivienda familiar o incluso segunda residencia o vivienda de vacaciones propia, pero no para operaciones puramente inversoras. Cuando hay indicios de inversión (varias compras, compradores sin relación entre sí, cláusulas para ceder el contrato antes de la entrega), el comprador tiene que acreditar que la vivienda era para su uso.
Si compras para vivir en ella o para tu familia, conviene que el contrato y la documentación lo reflejen con coherencia. Y si compras como inversión, debes saber que la garantía puede no cubrirte y negociar otras protecciones.
Lista de comprobación antes de firmar
- Licencia de obras concedida y datos del proyecto.
- Nota simple del solar: titularidad del promotor, hipotecas y otras cargas.
- Nombre de la aseguradora o del banco que garantiza tus pagos, y número de la cuenta especial.
- Certificado individual de la garantía a tu nombre por cada cantidad entregada.
- Memoria de calidades y planos firmados como anexo del contrato. Guarda también la publicidad: lo que anuncia es exigible.
- Fecha de entrega concreta y una penalización si se retrasa.
- Precio con impuestos: en vivienda nueva se paga IVA del 10 % y, en la Comunidad de Madrid, AJD (0,75 % como tipo general) en lugar de ITP.
- Que no te repercutan gastos que corresponden al promotor, como la declaración de obra nueva o la división horizontal.
- Paga siempre por transferencia a la cuenta especial, nunca en efectivo ni a otras cuentas.
Si la obra no empieza, se retrasa o no se entrega
Si la construcción no empieza o no termina en el plazo pactado, o no se obtiene la licencia de primera ocupación, puedes resolver el contrato y reclamar la devolución de lo pagado con sus intereses, primero al promotor y, si no paga, a la aseguradora o al banco garante. No dejes pasar el tiempo: la ley establece un plazo de caducidad de dos años desde el incumplimiento para requerir la ejecución de la garantía.
Después de recibir las llaves
La Ley de Ordenación de la Edificación fija plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra: un año para defectos de acabado, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para daños estructurales. Revisa la vivienda con calma en la entrega y deja por escrito cualquier defecto.
Antes de firmar, consúltame
Soy abogado del comprador, no del promotor ni de la comercializadora. Reviso el contrato de reserva y el de compraventa, compruebo las garantías y te digo qué negociar antes de adelantar un euro. La primera consulta es gratuita.