Paga el vendedor, salvo pacto
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que todo el mundo llama plusvalía municipal, lo paga por ley quien vende. No es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF: son dos impuestos distintos sobre la misma operación.
Las partes pueden pactar otra cosa en el contrato y es válido entre ellas, pero el ayuntamiento seguirá reclamándoselo al vendedor: el pacto no cambia quién es el obligado frente a la administración. Por eso, si se pacta, conviene que quede muy claro y con el importe estimado delante.
En una herencia o una donación, en cambio, lo paga quien recibe.
Desde 2021 hay dos formas de calcularlo
El Tribunal Constitucional tumbó en 2021 la forma de calcular este impuesto, y la norma que vino después dejó dos métodos. El contribuyente puede aplicar el que le salga más barato.
El objetivo parte del valor catastral del suelo y le aplica un coeficiente según los años que se haya tenido el inmueble. Es el cálculo rápido y el que hace el ayuntamiento por defecto.
El real compara lo que costó adquirirlo con lo que se ha vendido, y grava la diferencia atribuible al suelo. Cuando la casa se compró cara y se vende más barata, o la subida ha sido pequeña, este método sale muy por debajo del otro.
Elegir mal cuesta dinero, y el ayuntamiento no avisa de cuál le conviene a usted.
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Cuándo no hay nada que pagar
Preguntas sobre la plusvalía
¿Cuánto tiempo tengo para presentarla?
Depende del ayuntamiento y de si el municipio trabaja por autoliquidación o por liquidación. En una compraventa el plazo es corto, de semanas, y empieza a contar desde la escritura.
¿Puedo reclamar lo que pagué de más?
Según cómo se pagara y cuánto tiempo haya pasado, hay vías distintas y no todas siguen abiertas. Es de las cosas que conviene mirar el mismo día que se plantea, no el mes que viene.
¿Y si heredo una casa y la vendo enseguida?
Son dos hechos imponibles distintos: la herencia y la venta posterior. Cada uno con su plazo y su cálculo.
¿Me lo podéis calcular?
Sí. Con las dos escrituras y el recibo del IBI se calculan los dos métodos y se ve cuál conviene, antes de presentar nada.