Qué es el contrato de arras y por qué no vale cualquier modelo
Quien busca un modelo de contrato de arras en la Comunidad de Madrid suele querer ahorrarse un trámite. Es comprensible. Pero el contrato de arras es el primer documento serio de una compraventa, y un modelo descargado de internet rara vez encaja con su caso.
En las arras, el comprador entrega una cantidad al vendedor y las dos partes se comprometen a vender y comprar un inmueble concreto a un precio concreto. La escritura llega después, ante notario.
El problema es que esa cantidad puede significar cosas muy distintas según cómo se escriba. Y la ley no obliga a usar un tipo u otro: lo decide el texto. Por eso es la cláusula que más cara sale cuando está mal puesta.
Un modelo sirve como guion para no olvidar nada. No sirve para decidir por usted qué tipo de arras le conviene, ni para adaptarse a una vivienda con cargas, una hipoteca pendiente o una obra sin legalizar.
Las cláusulas que debe llevar un modelo de contrato de arras
Un contrato de arras bien hecho identifica con claridad a las partes: nombre, DNI y estado civil. Si el vendedor está casado o forma parte de una herencia, conviene saber quién tiene que firmar.
También describe el inmueble con los datos del Registro: dirección, referencia catastral y número de finca. Y si incluye trastero o plaza de garaje, debe decirlo expresamente.
Después va el precio total, la cantidad entregada como arras y cómo se paga el resto. Es mejor dejar escrito cómo se ha entregado el dinero: transferencia, con justificante, y no en mano.
La fecha límite para escriturar es otra cláusula clave. Si no la hay, cada parte entenderá un plazo distinto. Sobre este punto tiene un artículo propio: plazo para escriturar desde el contrato de arras.
Hay que añadir la situación de cargas. El vendedor debe comprometerse a entregar la vivienda libre de cargas, o decir cuáles quedan y cómo se cancelarán. Para saber qué mirar, puede consultar cómo comprobar las cargas de una vivienda.
Por último, quién paga qué: gastos, impuestos, la deuda con la comunidad de propietarios y las derramas pendientes. Y, sobre todo, el tipo de arras y sus consecuencias.
Arras penitenciales: lo que pierde quien se echa atrás
Las arras penitenciales son las que prevé el artículo 1454 del Código Civil. Dan a cada parte la posibilidad de desistir del contrato pagando un precio.
Si se echa atrás el comprador, pierde la cantidad entregada. Si se echa atrás el vendedor, devuelve esa cantidad duplicada.
Es una salida clara y con un coste conocido de antemano. Pero hay que ser consciente de lo que supone: el vendedor también puede arrepentirse si le llega una oferta mejor, pagando el doble. Para el comprador, eso significa que no tiene la compra asegurada.
Un ejemplo con cifras redondas. Si se entregan 10.000 euros como arras penitenciales y se desiste el comprador, pierde 10.000. Si desiste el vendedor, devuelve 20.000.
Este tipo es habitual cuando el contrato dice que las arras se entregan «a cuenta» y con derecho a desistir. Si el texto no aclara nada, los tribunales pueden acabar interpretándolo de otra forma, y ahí empiezan los pleitos.
Arras confirmatorias y arras penales: cuándo pierde más
Las arras confirmatorias no dan derecho a desistir. Son una señal de que el contrato va en serio y una parte del precio que se adelanta.
Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato y reclamar los daños, o resolverlo. La cantidad entregada se descuenta del precio final si todo sale bien.
Las arras penales son una variante: fijan una cantidad como penalización si alguien incumple, pero no permiten desistir pagándola. Quien incumple puede tener que pagar la penalización y además cumplir el contrato, si la otra parte lo pide.
Para el comprador, estos dos tipos dan más seguridad frente a un vendedor que quiera echarse atrás. Para el propio comprador, en cambio, son más arriesgados: si le deniegan la hipoteca y no lo ha previsto en el contrato, puede perder la cantidad o enfrentarse a una reclamación.
Por eso conviene preguntarse, antes de firmar, si necesita una cláusula que condicione la compra a la concesión de la financiación. Sin ella, el riesgo es suyo.
Modelo de contrato de arras en la Comunidad de Madrid: qué revisar antes de firmar
Antes de firmar cualquier modelo de contrato de arras en la Comunidad de Madrid, conviene hacer tres comprobaciones.
La primera: el tipo de arras está escrito con claridad. Si el contrato solo dice «arras» y no explica qué ocurre si alguien desiste o incumple, falta lo esencial.
La segunda: la nota simple coincide con lo que le cuentan. Si no sabe leerla, tiene una guía en cómo leer una nota simple antes de comprar. Una carga olvidada o un titular distinto del que firma se descubren en esa hoja.
La tercera: la situación urbanística. Una obra sin declarar o un cambio de uso sin licencia pueden complicar la escritura y la hipoteca.
Si después de esto algo no le cuadra, mejor decirlo antes de entregar dinero. Cuando el contrato ya está firmado, cambiarlo exige que la otra parte quiera, y rara vez quiere.
Si quiere ver cómo trabajamos esta cláusula, la página sobre el contrato de arras explica qué se revisa y cómo.
Revise su contrato de arras antes de entregar el dinero
Si tiene un contrato de arras delante, o se lo van a presentar esta semana, cuéntenos su caso. La primera consulta es gratuita, también en fin de semana.
Traiga el borrador y los papeles de la vivienda. Salimos con un criterio y con los siguientes pasos por escrito.
Atendemos a compradores en Madrid, Móstores, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz y Alcobendas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar un modelo de contrato de arras que me da la inmobiliaria?
Puede leerlo, pero conviene que lo revise un abogado que trabaje para usted. La inmobiliaria cobra del vendedor o de ambas partes y su modelo no tiene por qué proteger al comprador. Compruebe sobre todo qué tipo de arras es y qué ocurre si no le dan la hipoteca.
¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?
No es obligatorio. Puede firmarse en privado entre las partes. Lo que sí debe hacerse ante notario es la escritura de compraventa posterior, que es la que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca después de firmar las arras?
Depende de lo que diga el contrato. Si no incluye una cláusula que condicione la compra a la financiación, puede perder la cantidad entregada o enfrentarse a una reclamación. Por eso conviene pactarla antes de firmar.
¿Cómo se paga la cantidad de las arras?
Lo más seguro es por transferencia bancaria, con justificante, y dejando constancia del pago en el propio contrato. Evite entregarla en efectivo sin recibo firmado.