Comprar un piso con inquilino: qué pasa con el alquiler y qué pedir antes de firmar

Quien busca comprar piso con inquilino suele temer que el comprador herede un problema. A veces es así. Otras veces es una buena operación. Todo depende de lo que diga el contrato y de lo que usted quiera hacer con la vivienda.

La regla general en vivienda habitual es esta: si el inquilino ya vive en el piso, la venta no acaba con su contrato. Usted entra como nuevo propietario y ocupa el lugar del vendedor. Cobra la renta, asume las obligaciones del arrendador y respeta el plazo que quede.

Hay matices. Dependen de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, de cuándo se firmó y de si es alquiler de vivienda habitual o de temporada. Por eso conviene mirarlo antes de dar dinero, no después.

El inquilino de vivienda habitual puede seguir en el piso durante el plazo que le corresponda por ley, aunque el propietario cambie. No puede echarle usted porque haya comprado. Si piensa vivir en el piso o dárselo a un familiar, no lo dé por hecho: tiene que estar previsto y cumplir los requisitos legales.

El inquilino también puede tener derechos de adquisición preferente. En muchos casos el vendedor debe avisarle de la venta, con el precio y las condiciones, para que decida si compra él. Si ese aviso no se hizo bien, la compra puede quedar en riesgo. Es uno de los puntos que más conviene revisar.

Lo que sí cambia es quién cobra. A partir de la compra, la renta es suya. El inquilino necesita saber a qué cuenta pagar, y eso se comunica por escrito.

Distinto es el alquiler de temporada o el de un local. Las reglas no son las mismas y no se puede aplicar a ciegas lo dicho para vivienda habitual. Si tiene dudas sobre qué tipo de contrato tiene delante, es lo primero que hay que aclarar.

Pida una copia completa del contrato de alquiler, con todos sus anexos y prórrogas. No se conforme con un resumen verbal. Mire la fecha de inicio, la duración, la renta y sus actualizaciones.

Pida también los recibos de renta. Así comprueba que el inquilino paga y que paga lo que el contrato dice. Un inquilino que debe meses es un problema que usted heredaría en la práctica, aunque la deuda pasada sea del vendedor.

Reclame el justificante de la fianza. Quien devuelve la fianza al final es el arrendador, y si usted compra, le tocará a usted. Si el vendedor no la ha depositado o no se la traspasa, acabará poniendo ese dinero de su bolsillo. Sobre este punto tiene más detalle en fianza de alquiler en Madrid: cuánto pueden pedirte y cómo recuperarla.

Añada la nota simple, para ver cargas y si el contrato figura inscrito. Si no sabe leerla, tiene una guía en cómo leer una nota simple antes de comprar un piso. Y pida el último recibo de la comunidad y el certificado de deudas, como en cualquier compra.

El contrato de arras es el momento de poner por escrito lo que el vendedor afirma. Si dice que el inquilino paga puntual, que no hay deudas y que se le avisó de la venta, que conste. Así, si resulta falso, usted tiene dónde apoyarse.

Cuide estas cuestiones: que el vendedor entregue el contrato, la fianza y los recibos; que declare que el inquilino no tiene derecho a comprar o que renunció a él; y qué pasa si el inquilino reclama ese derecho después de firmar.

También debe quedar claro si compra con inquilino o si el vendedor se compromete a entregar el piso libre. Son dos operaciones muy distintas, y el precio debería reflejarlo. El tipo de arras que elija cambia lo que ocurre si alguien se echa atrás; lo explicamos en contrato de arras.

Por último, fije el reparto de la renta del mes de la venta. Parece un detalle, pero genera discusiones. Lo normal es prorratear por días hasta la fecha de escritura.

Comprar con inquilino puede compensar si busca una inversión. Entra una renta desde el primer día y no tiene que buscar arrendatario. A veces el precio es más bajo que el de un piso libre, y eso se puede negociar.

No compensa si necesita vivir en el piso pronto. El contrato sigue vigente y usted no podrá entrar cuando quiera. Tampoco si el inquilino paga una renta muy baja y el contrato aún dura años, o si hay impagos y el vendedor no aporta nada que lo aclare.

Antes de decidir, haga números con el contrato delante: renta, plazo restante, gastos y precio. Para el resto de la operación le sirve la lista de qué revisar al comprar una vivienda.

Si la operación no le conviene, lo mejor es saberlo antes de firmar arras. Un buen análisis a tiempo cuesta mucho menos que un pleito.

Si está pensando en comprar un piso alquilado, traiga el contrato de alquiler, la nota simple y el borrador de arras. Revisamos todo con usted en la primera consulta, que es gratuita, y salimos con un criterio claro y los siguientes pasos por escrito.

Trabajamos solo para el comprador. Cuéntenos su caso y le diremos si la operación se sostiene.