Dinero del extranjero para comprar piso: donación o préstamo

La pregunta que más me hacen estos compradores es si es mejor que la familia «done» el dinero o lo «preste». Las dos fórmulas son legales y pueden funcionar bien, pero tienen consecuencias fiscales distintas y requisitos que hay que cumplir antes de mover el dinero, no después.

Primero: que el dinero llegue con rastro

Hagas una donación o un préstamo, el dinero tiene que poder seguirse desde su origen hasta la compra:

• Transferencia bancaria desde una cuenta a nombre de quien te da o te presta el dinero a una cuenta tuya en España. Evita el efectivo, los intermediarios y las cuentas de terceros.
• Justifica el origen. Por la normativa de prevención del blanqueo de capitales, el banco te pedirá documentos que expliquen de dónde sale el dinero (ahorros, venta de un inmueble, nóminas) y qué relación tienes con quien lo envía. Una transferencia internacional grande puede quedar retenida unos días mientras la revisan.
• El notario también lo mira. En la escritura de compra se identifican los medios de pago, así que conviene que todo el recorrido del dinero esté documentado.
• No traigas efectivo. Entrar o salir de España con 10.000 € o más en efectivo obliga a declararlo, y aun así luego tendrías que justificar su origen ante el banco.
• Calcula el tipo de cambio y las comisiones si el dinero viene en otra moneda, y deja margen: no dejes la transferencia para la semana de la firma.

Opción 1: donación

Si tu familia te regala el dinero, en España es una donación y tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que paga quien recibe. Si vives en la Comunidad de Madrid, se aplica su normativa, que es de las más favorables:

• Padres, hijos, abuelos, nietos y cónyuge (grupos I y II): bonificación del 99 % de la cuota.
• Hermanos, tíos, sobrinos y familia política (grupo III): bonificación del 50 % para donaciones desde el 1 de julio de 2025.
• Primos, amigos o parejas de hecho no inscritas: sin bonificación por parentesco.

La bonificación no es automática. Para aplicarla, la donación debe formalizarse en escritura pública y, si es dinero, en la escritura debe constar de dónde procede. Después hay que presentar la declaración del impuesto en plazo (treinta días hábiles desde la donación), aunque salga muy poco a pagar. Si quien dona está fuera, puede firmar ante el cónsul español o ante un notario de su país con apostilla.

Dos avisos importantes:

• Si acabas de mudarte a Madrid, puede que no se aplique la normativa madrileña: para el dinero se tiene en cuenta dónde has residido la mayor parte de los cinco años anteriores. Si no cumples, se aplicaría la normativa estatal, mucho menos favorable.
• El país de quien dona puede gravar también la donación. Antes de transferir, conviene comprobar qué dice su legislación y si existe algún convenio.

Opción 2: préstamo familiar

Si tu familia quiere recuperar el dinero, o la donación no sale a cuenta (por ejemplo, porque no hay bonificación en tu caso), el préstamo es la alternativa. Para que Hacienda no lo considere una donación encubierta:

• Contrato por escrito con el importe, el plazo y el calendario de devolución, y si hay intereses o no (si no los hay, que se diga expresamente).
• Preséntalo en Hacienda de la Comunidad de Madrid con el modelo 600 dentro del plazo: el préstamo está exento del impuesto, pero esa presentación fecha el contrato y lo acredita.
• Devuélvelo de verdad, por transferencia y según el calendario. Si no hay devoluciones, Hacienda puede reclamarlo como donación, con sus recargos.
• Si hay intereses, son un ingreso para quien presta y tributan según su país de residencia.

Ten en cuenta que, si además pides hipoteca, el banco puede tener en cuenta las cuotas de ese préstamo familiar al calcular cuánto te puede prestar.

Entonces, ¿qué conviene?

• Si te ayudan tus padres o abuelos y llevas años viviendo en Madrid, la donación en escritura, con el origen del dinero justificado, suele ser lo más sencillo y casi no tiene coste fiscal.
• Si te ayudan hermanos o tíos, compara: la donación tiene un 50 % de bonificación y el préstamo no tributa si se devuelve.
• Si acabas de llegar a España o no resides aquí, estudia el caso antes de mover el dinero: la respuesta puede cambiar por completo.
• En ningún caso: efectivo, transferencias desde cuentas de terceros o un «papel» privado firmado a última hora.

Cómo te ayudo

Trabajo solo para el comprador. Antes de que el dinero se mueva, te digo qué fórmula encaja en tu caso, qué documentos vas a necesitar y cómo coordinarlo con el banco y la notaría, para que la compra no se retrase en el último momento. Además reviso la vivienda y el contrato de arras y negocio por ti el precio.

Si estás comprando desde fuera, mira también buying property in Madrid as a foreigner y cuánto cuestan los gastos de compra en Madrid. Y si quieres que veamos tu caso, la primera consulta es gratuita.

Información general actualizada a octubre de 2026. Cada caso depende de tu residencia, del parentesco y del país desde el que llega el dinero.