Depende de si la casa es nueva o usada
Es la primera pregunta y la que lo cambia todo, porque son dos impuestos distintos y no se pagan igual.
Si la vivienda es de segunda mano, el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, así que la misma compra sale distinta en Madrid, en Cataluña o en Andalucía. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %.
Si es obra nueva y la vende el promotor, se paga IVA —el 10 % en vivienda— y además actos jurídicos documentados, que en Madrid es del 0,75 %.
Y hay bonificaciones: por edad, por familia numerosa, por discapacidad o por ser la primera vivienda, según la comunidad. Casi nadie las pide porque casi nadie sabe que existen.
Lo que hay que sumar además
Los plazos que se pasan solos
El impuesto de transmisiones tiene un plazo corto desde la escritura para presentarlo y pagarlo. Pasado, hay recargo, y si además la administración se adelanta, sanción.
Y hay una segunda sorpresa que llega meses después: la comprobación de valores. Si Hacienda entiende que el inmueble vale más de lo declarado, gira una liquidación complementaria por la diferencia. Desde 2022 el punto de partida es el valor de referencia del catastro, no el precio de compra.
Contra esa liquidación se puede reclamar, y muchas veces se gana, pero también tiene su plazo. Quien la guarda en un cajón pensando que es un aviso, se queda sin defensa.
Para seguir leyendo: quién paga la plusvalía municipal y qué revisar antes de comprar una vivienda en Madrid.
Preguntas sobre los impuestos de la compra
¿Qué es el valor de referencia?
Un valor que fija el catastro para cada inmueble y que desde 2022 sirve de base mínima para el impuesto de transmisiones. Se puede discutir, pero hay que hacerlo y hay que hacerlo a tiempo.
¿Y si compro por debajo de ese valor?
El impuesto se calcula sobre el valor de referencia aunque el precio sea menor, salvo que se consiga acreditar que ese valor no se corresponde con la realidad del inmueble.
¿Los gastos de la hipoteca los paga el banco?
Buena parte sí: el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca desde noviembre de 2018, y la notaría, el registro y la gestoría desde la Ley de crédito inmobiliario de 2019. La tasación la paga el cliente.
¿Me podéis decir cuánto voy a pagar antes de firmar?
Sí, y es parte de la revisión previa. Saber el total antes de las arras evita la peor sorpresa de todas.