Comprar un piso con deudas de comunidad: quién las paga

Si va a comprar un piso en Madrid y el vendedor debe cuotas a la comunidad de propietarios, una parte de esa deuda puede acabar recayendo sobre usted. Esta guía es para el comprador: qué deudas del anterior propietario quedan ligadas al piso, cómo saberlo antes de firmar y cómo dejarlo resuelto en el contrato.

La regla está en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Quien compra una vivienda o un local en régimen de propiedad horizontal «responde con el propio inmueble adquirido» de lo que los anteriores titulares deban a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales, «hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores». El mismo artículo dice que el piso queda legalmente afecto a esa obligación, y que esto vale incluso si el comprador tiene su título inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dicho de otro modo: la deuda es de quien vendió, pero el piso responde de ella dentro de ese periodo. Lo que sea anterior queda fuera de esta afección.

Las cuotas impagadas no aparecen en la nota simple, salvo que la comunidad haya conseguido una anotación en el Registro, por ejemplo de embargo. Por eso leer bien la nota simple es necesario, pero no basta: la afección del art. 9.1.e) LPH funciona aunque el Registro no diga nada.

Tampoco todo lo que paga un vecino es igual. La ley habla de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Si una derrama aprobada para una obra concreta entra o no en esa afección es algo que los tribunales no interpretan igual, así que conviene no dejarlo a la interpretación de nadie.

Una duda frecuente: una derrama que la junta aprobó antes de la venta y que se cobra en plazos después de la escritura. El art. 9.1.e) LPH no distingue cuándo se aprobó una derrama ni cuándo se gira, así que lo que decide es lo que vendedor y comprador pacten. Le proponemos dejarlo escrito en el contrato de arras y repetirlo en la escritura: qué derramas están aprobadas, quién paga cada plazo pendiente y qué pasa si la junta aprueba otra entre las arras y la firma. Para saberlo, pida al vendedor las últimas actas de la junta además del certificado.

Si el certificado dice que hay cuotas pendientes, lo más limpio es que esa cantidad no llegue al vendedor: se descuenta del precio en la escritura y se paga a la comunidad, o se retiene hasta que la comunidad confirme el pago. Así el piso llega a usted sin esa deuda detrás.

En la compraventa de un inmueble revisamos la nota simple, las cargas, la situación urbanística, las derramas pendientes y el estado del contrato. Le decimos qué está comprando de verdad y en qué términos, y qué riesgos asume si firma en esas condiciones. La lista completa la tiene en qué revisar al comprar una vivienda.

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