Qué es la fianza y cuánto te pueden pedir
La fianza es el dinero que entregas al firmar el contrato para garantizar que cumplirás: que pagarás la renta y que devolverás la vivienda en buen estado. No es un pago al casero: es tuyo y, si todo va bien, te lo tienen que devolver.
En el alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 36) fija la fianza en una mensualidad de renta, en metálico. Ni más ni menos. Si lo que alquilas no es una vivienda (un despacho, un local comercial), son dos mensualidades.
Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero es una empresa, la fianza no se actualiza aunque suba la renta. Después, en cada prórroga, puede ajustarse para que siga equivaliendo a una mensualidad de la renta vigente.
Garantías adicionales: lo que sí y lo que no
Además de la fianza, el casero puede pedirte una garantía adicional: un depósito extra, un aval bancario o un avalista. Es legal, pero tiene límites.
- En contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
- En los alquileres de temporada, no puede superar una mensualidad.
- No pueden obligarte a contratar un seguro de impago de rentas ni una cobertura parecida.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se te pueden repercutir, ni directa ni indirectamente.
Un matiz importante: la prohibición del seguro de impago y el límite de una mensualidad en temporada vienen del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso, y el anterior de este tipo fue derogado. Si tu contrato es anterior o firmas en las próximas semanas, conviene comprobar qué redacción se te aplica.
Si te piden seis meses por adelantado «como garantía», o una fianza de dos meses más tres de depósito, no firmes sin preguntar antes.
Dónde tiene que estar tu fianza en la Comunidad de Madrid
En la Comunidad de Madrid, el casero no puede guardarse la fianza sin más: debe depositarla en la Agencia de Vivienda Social. Tiene un plazo de 30 días desde la firma del contrato, y si lo hace tarde paga un recargo.
Como inquilino puedes pedir a la Agencia que te acredite si tu fianza está depositada. Basta con una solicitud y una copia del contrato, y se puede hacer en persona con cita previa, en un registro o por vía telemática. Ese justificante también puede servirte para la deducción por alquiler en la declaración de la renta.
Mi consejo: pide al casero el resguardo del depósito en cuanto lo tenga. Si no te lo da, pídelo tú a la Agencia. Es una forma sencilla de saber con quién estás tratando.
Cómo recuperar la fianza al dejar el piso
Lo que hagas el día que entras al piso decide en buena parte si recuperas la fianza el día que sales.
- Al entrar, haz fotos y vídeo de cada estancia, con fecha, y envíalos al casero por un medio que deje constancia.
- Si hay inventario de muebles y electrodomésticos, revísalo y anota lo que ya esté roto o gastado.
- Al salir, deja la vivienda limpia, entrega todas las llaves y pide que se firme un documento con el estado en que la devuelves.
Con el Real Decreto-ley 29/2026, la ley obliga a las dos partes a dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al terminar el contrato. Si ese documento no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la entregaste en buen estado.
El casero puede descontar de la fianza las rentas o suministros que debas y los daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso. Lo que no puede es quedarse la fianza para pintar el piso porque toca, o para arreglar lo que ya estaba mal cuando entraste.
Qué hacer si no te devuelven la fianza
La ley da al casero un mes desde que le entregas las llaves para devolverte la fianza. Pasado ese mes, la cantidad pendiente genera interés legal a tu favor.
Si no te la devuelve, o te descuenta conceptos que no te corresponden, estos son los pasos razonables:
- Pide por escrito la devolución y el detalle de cualquier descuento, con facturas o presupuestos que lo justifiquen.
- Si no responde, envíale un requerimiento fehaciente, por ejemplo un burofax, dándole un plazo.
- Si aun así no paga, se puede reclamar judicialmente. Para cantidades pequeñas existen procedimientos sencillos, pero conviene saber antes qué pruebas tienes y qué puedes pedir.
Cuanto mejor hayas documentado la entrada y la salida, más fácil será todo.
Antes de firmar, consúltame
Llevo más de quince años ejerciendo como abogado y conozco el sector inmobiliario desde dentro. Trabajo solo para el inquilino y el comprador: no cobro comisiones de caseros, promotores ni inmobiliarias, y nadie me paga por que firmes.
Si te han pedido una fianza, un depósito o un aval que te parece excesivo, o no te devuelven la fianza de tu anterior piso, escríbeme antes de firmar o de dar ningún paso. La primera consulta es gratuita y te diré con honestidad si hay algo que reclamar y cómo hacerlo.