Cuánto puede ahorrarse con un abogado al comprar un piso

Comprar un piso es, para casi todo el mundo, la operación más cara de su vida. Y casi todo se decide antes de llegar al notario: en las arras.

El notario da fe de lo que se firma y comprueba lo básico, pero no negocia por usted ni revisa si lo que pactó en la señal le conviene. La inmobiliaria cobra si la venta se cierra. El abogado del comprador es el único que está en la operación solo para defender su dinero.

Una revisión se paga una vez y se conoce el precio antes de empezar. Lo que evita, en cambio, puede sumar miles de euros. Estos son los casos que más vemos.

Si el vendedor debe cuotas a la comunidad, el piso responde de ellas aunque ya sea suyo. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) hace responder a la vivienda comprada de lo que se deba del año en curso y de los tres años anteriores.

Para evitarlo hay que pedir el certificado de deudas firmado por el secretario de la comunidad antes de firmar las arras, no el día de la notaría. Si hay deuda, se descuenta del precio o se exige que se pague antes.

Con las derramas pasa algo parecido. Cambiar el ascensor o arreglar la fachada puede suponer varios miles de euros por vivienda, y si la derrama se aprobó antes de la venta pero se paga después, la discusión sobre quién la asume acaba muchas veces en el juzgado. La solución es leer las actas de las últimas juntas y dejar escrito en las arras quién paga cada derrama aprobada o en estudio. Una línea en el contrato evita un pleito.

El IBI que el vendedor no haya pagado sigue pegado al inmueble. La ley de haciendas locales (artículo 64) deja el piso afecto al pago de las cuotas pendientes, y el ayuntamiento puede reclamárselas al nuevo dueño. Se comprueba con los últimos recibos pagados y, si hace falta, con un certificado del ayuntamiento.

La nota simple del Registro dice si sobre el piso pesa una hipoteca, un embargo o cualquier otra carga. Una hipoteca ya pagada pero no cancelada en el Registro también hay que cancelarla, y eso tiene un coste que debe asumir el vendedor. Un embargo que no se levanta antes de firmar puede acabar costándole el piso.

Lo prudente es pedir la nota simple antes de las arras y otra vez justo antes de la escritura, y dejar pactado que todas las cargas se cancelan en el mismo acto de la firma, con cargo al precio.

El tipo de arras decide qué pasa si alguien se echa atrás. En las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), quien desiste pierde la señal o la devuelve duplicada. En las confirmatorias, la otra parte puede exigir que se cumpla el contrato. Muchos modelos de inmobiliaria no dejan claro cuáles son, y además no prevén qué pasa si el banco no concede la hipoteca.

La señal suele rondar el 10 % del precio. Una cláusula que le permita recuperarla si no consigue la financiación, o si aparece una carga que no constaba, puede ser la diferencia entre perder ese dinero o no perder nada.

Un ático ampliado sin licencia, una terraza cerrada o un local convertido en vivienda sin cambio de uso pueden traer multas, órdenes de restituir lo construido y problemas para hipotecar o para vender más adelante. Y esos problemas pasan al comprador con el piso.

Se comprueba cruzando la nota simple, el catastro y la información urbanística del ayuntamiento. Si lo que se vende no coincide con lo que consta, se negocia el precio, se exige que el vendedor lo regularice antes o se decide no comprar. Las tres opciones son mejores que descubrirlo después.

La primera consulta es gratuita y sin compromiso. Me cuenta la operación, revisamos los papeles que tenga y le digo qué hay que mirar en su caso. Si sigue adelante, le doy el presupuesto por escrito antes de empezar.

El mejor momento para llamar es antes de firmar las arras. Después, casi todo lo que se puede negociar ya está decidido.