Vicios ocultos en una vivienda comprada: plazo y cómo reclamar

Un vicio oculto en una vivienda es un defecto que ya estaba cuando la compró, que no se veía y que es lo bastante grave como para que, de haberlo sabido, no la habría comprado o habría pagado menos por ella. Esta guía es para quien compra vivienda en Madrid, de segunda mano o nueva: qué permite reclamar la ley, en qué plazo y qué revisar antes de firmar para no llegar a necesitarlo.

La definición está en el art. 1484 del Código Civil: el vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso, o que disminuyan tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. No responde de los defectos manifiestos o a la vista, ni de los ocultos si el comprador es un perito que, por su oficio, debía conocerlos fácilmente. Y responde aunque no los conociera (art. 1485 del Código Civil).

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El art. 1490 del Código Civil dice que estas acciones «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». Seis meses desde la entrega, no desde que aparece el defecto.

Si los seis meses del art. 1490 son de caducidad o de prescripción es algo que la jurisprudencia no ha resuelto de una sola manera, y aquí no tomamos partido. La diferencia importa: la prescripción se interrumpe, entre otras formas, por una reclamación extrajudicial del acreedor (art. 1973 del Código Civil), y la caducidad no. Como los tribunales no lo interpretan igual, lo prudente es tratar el plazo del art. 1490 como un límite que no se puede estirar.

Si el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para aquello para lo que se compró, a veces se ha reclamado como incumplimiento del contrato (arts. 1101 y 1124 del Código Civil), con el plazo de cinco años que el art. 1964.2 del Código Civil da a las acciones personales sin plazo especial. Que un caso quepa en esa vía depende de cómo lo valore el tribunal.

Si la vivienda es nueva, se aplica además la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Su art. 17.1 hace responder a quienes intervienen en la obra de los daños materiales que aparezcan en el edificio dentro de estos plazos: diez años, por vicios de los elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia y la estabilidad del edificio; tres años, por vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad; y un año, el constructor, por defectos de ejecución en terminaciones y acabados.

Los plazos del art. 17.1 LOE cuentan desde la recepción de la obra, no desde su compra, y dicen dentro de cuándo tiene que aparecer el daño. Una vez aparece, la acción prescribe a los dos años (art. 18.1 LOE). El promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los compradores (art. 17.3 LOE), sin perjuicio de lo que responde el vendedor por los arts. 1484 y siguientes del Código Civil (art. 17.9 LOE).

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