Comprar un piso en Madrid paso a paso: un ejemplo práctico

Muchas veces me preguntan qué hace exactamente un abogado del comprador, de principio a fin. La mejor forma de explicarlo es con un ejemplo.

Aviso desde ya: el caso que te cuento es inventado para explicar el proceso. No corresponde a ningún cliente concreto y las cifras son redondas, solo para que se entienda. Cada compraventa es distinta y no hay dos negociaciones iguales.

Imagina a una compradora que ha encontrado un piso de segunda mano en Madrid. Le encanta, la inmobiliaria le dice que hay más interesados y le pide una señal para reservarlo. Antes de pagar nada, me llama.

Lo primero es saber qué se está comprando de verdad. Antes de hacer ninguna oferta, reviso:

• La nota simple del Registro: quién es el titular, si hay hipoteca, embargos u otras cargas.
• El certificado de deudas con la comunidad y las actas de las últimas juntas.
• El último recibo del IBI.
• Si el edificio tiene la inspección técnica pasada y si hay obras pendientes.
• El certificado de eficiencia energética y si lo construido coincide con lo inscrito.

En nuestro ejemplo, las actas revelan algo que nadie había mencionado: la junta ya aprobó una derrama para arreglar la fachada, de unos 6.000 euros por vivienda, que se cobrará en los próximos meses. Además, el piso tiene una hipoteca inscrita que el vendedor todavía no ha cancelado.

Nada de esto impide la compra. Pero cambia la conversación.

Con esa información, la compradora ya no negocia a ciegas. Preparamos juntos la oferta y la argumentamos con datos, no con impresiones.

• La derrama aprobada: o la asume el vendedor, o se descuenta del precio.
• La hipoteca pendiente: se exige que se cancele con el dinero de la venta en el mismo acto de la firma, y que conste por escrito.
• Las reformas que necesita el piso, con presupuesto en la mano.

En el ejemplo, el vendedor acepta hacerse cargo de la derrama y negociamos además un ajuste del precio por el estado de la cocina y los baños. ¿Siempre sale así? No. A veces el vendedor no se mueve, y entonces mi trabajo es que la compradora sepa exactamente lo que paga y decida con calma.

Lo que sí he visto en más de quince años es que la negociación cambia cuando el comprador llega bien informado y acompañado.

Con el precio acordado, toca firmar el contrato de arras. Es el documento más importante antes de la notaría, y muchas veces se firma con un modelo genérico que no protege al comprador.

Lo habitual son las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si es el vendedor quien se echa atrás, tiene que devolverlo duplicado.

En nuestro ejemplo, el contrato incluye:

• Una condición de financiación: si el banco no concede la hipoteca en el plazo pactado, la compradora recupera lo entregado.
• Que la derrama aprobada corre a cargo del vendedor.
• Que el piso se entregará libre de cargas, de ocupantes y al corriente de comunidad e IBI.
• Fecha límite para firmar en notaría y quién elige notario.

Una cláusula bien escrita aquí vale más que cualquier promesa verbal de la inmobiliaria.

Mientras corre el plazo de las arras, revisamos las ofertas de hipoteca. No solo el tipo de interés: también la TAE, las comisiones y los productos vinculados que el banco exige, como seguros o domiciliaciones.

La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarte la documentación del préstamo, entre ella la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con al menos diez días naturales de antelación a la firma. En ese plazo tienes que acudir al notario que elijas, que te explica el contenido del préstamo.

Esos diez días sirven para leer con calma. En el ejemplo, comparamos dos ofertas y detectamos que la más barata en apariencia salía más cara al sumar los seguros obligatorios.

Antes de la firma pido el borrador de la escritura y lo reviso línea por línea: precio, forma de pago, cancelación de la hipoteca del vendedor, reparto de gastos y estado de la vivienda.

El mismo día compruebo con una nota simple actualizada que no ha aparecido ninguna carga nueva, y que el vendedor aporta el certificado de deudas de comunidad. Si algo no cuadra, se para y se resuelve antes de firmar, no después.

Después de la firma quedan los impuestos y la inscripción en el Registro, y también ahí conviene que alguien vigile los plazos.

Trabajo solo para el comprador y el inquilino. No cobro comisiones de vendedores, promotores ni inmobiliarias, así que mi único interés es el tuyo. Conozco el sector inmobiliario desde dentro y me guío por la profesionalidad, la honestidad, la confianza y el trabajo bien hecho.

Si estás a punto de dar una señal, firmar unas arras o pedir una hipoteca, escríbeme antes. La primera consulta es gratuita y te diré con claridad qué revisaría en tu caso.