Qué ha pasado con los decretos de alquiler
En 2026 el Gobierno aprobó tres decretos-leyes sobre el alquiler, y el Congreso los ha tumbado los tres. Un decreto-ley se aplica desde que se publica en el BOE, pero si el Congreso no lo convalida queda derogado.
- El Real Decreto-ley 8/2026 entró en vigor el 22 de marzo. El 28 de abril el Congreso no lo convalidó, con los votos en contra de PP, Vox y Junts.
- Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 se aprobaron el 29 de septiembre y entraron en vigor el 1 y el 2 de octubre. El 2 de octubre el Congreso los derogó por 172 votos a favor y 178 en contra el primero, y 166 a favor y 184 en contra el segundo. Votaron no PP, Vox, Junts y UPN, y en el segundo también PNV y Coalición Canaria.
Resumimos qué proponían, qué sigue vigente y qué conviene revisar ahora si es propietario o inquilino. Situación a 5 de octubre de 2026.
El decreto de marzo: prórroga de dos años y tope del 2 %
El Real Decreto-ley 8/2026 tenía dos medidas principales:
- Una prórroga extraordinaria, por periodos anuales y hasta dos años, que podía pedir el inquilino de vivienda habitual cuyo contrato venciera antes del 31 de diciembre de 2027.
- Un tope del 2 % a la actualización anual de la renta: para los grandes tenedores en todo caso y, para los demás, salvo acuerdo entre las partes.
Estuvo en vigor algo más de un mes. Desde el 28 de abril ya no se puede pedir esa prórroga ni aplicar ese tope.
Los decretos de septiembre: lo que iba a cambiar
El Real Decreto-ley 26/2026 era el más amplio. Entre otras cosas:
- Limitaba las actualizaciones de renta de la vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Recuperaba una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes de 2029.
- Exigía una causa real para el alquiler de temporada, con un máximo de 12 meses; pasado ese plazo, el contrato se trataría como de vivienda habitual.
- Impedía que la suma de las habitaciones alquiladas superara la renta del piso entero.
- Suspendía hasta 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
- Añadía deducciones fiscales para inquilinos y propietarios, y un préstamo público sin intereses de hasta el 20 % del precio, con un máximo de 50.000 euros, para comprar la primera vivienda.
El Real Decreto-ley 27/2026 cambiaba la duración de los contratos. Al terminar los cinco o siete años mínimos, el contrato se renovaría solo por nuevos periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa). El propietario tendría que avisar con seis meses y, si no quería renovar, pagar al inquilino una indemnización de al menos doce mensualidades, salvo excepciones como necesitar la vivienda para sí o para un familiar.
Qué sigue vigente
Al caer los decretos, el alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos tal y como quedó tras la Ley de Vivienda de 2023:
- Duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una empresa.
- Después, si nadie avisa, prórrogas anuales hasta tres años más. El propietario debe avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.
- En las zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años, con excepciones.
- Los hogares vulnerables pueden pedir un año más cuando el propietario es gran tenedor.
- La renta se actualiza según lo pactado en el contrato, con el límite del índice de referencia del INE (IRAV) en los contratos a los que se aplica.
¿Y lo que se pidió mientras estuvieron en vigor?
Es la pregunta que más dudas va a generar. La regla general es que las normas no son retroactivas: lo que ya produjo efectos mientras el decreto estaba en vigor puede mantenerse, y lo que no llegó a producirse ya no puede apoyarse en él.
El caso difícil es el del inquilino que pidió la prórroga del decreto de marzo para un contrato que vencía después del 28 de abril. Hay argumentos en los dos sentidos y es probable que lo acaben resolviendo los tribunales. Aquí las fechas lo son todo: cuándo se pidió, cuándo vencía el contrato y qué contestó el propietario.
Qué revisar ahora para no perder dinero
Si es propietario:
- Que la actualización de la renta sea la que dice su contrato, ni un tope que ya no existe ni una subida que la ley no permite.
- Que los preavisos de no renovación se envían con la antelación correcta y de forma que quede constancia.
- Que sus contratos de temporada tienen una causa real y acreditable. Los tribunales ya los miran con lupa.
Si es inquilino:
- Cuándo vence su contrato y hasta cuándo puede seguir con las prórrogas que sí siguen vigentes.
- Si pidió una prórroga con alguno de estos decretos, guarde la comunicación y la respuesta.
- Si su vivienda está en una zona declarada tensionada, qué derechos le da.
El Gobierno puede volver a intentarlo, por decreto o con un proyecto de ley, así que esto puede cambiar. En la primera consulta, que es gratuita, revisamos su contrato y le digo cómo le afecta.
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