No: Madrid no tiene zonas tensionadas
La Ley de Vivienda de 2023 permite declarar «zonas de mercado residencial tensionado», donde se limitan las rentas y el inquilino tiene más derechos. Pero quien tiene que pedirlo es la comunidad autónoma.
Otras comunidades ya lo han hecho, entre ellas Cataluña y el País Vasco. La Comunidad de Madrid ha optado por no hacerlo: considera que reduciría la oferta de alquiler y recurrió la ley ante el Tribunal Constitucional. A día de hoy no hay ningún municipio madrileño declarado zona tensionada.
Esto importa porque muchas noticias sobre topes de alquiler hablan de reglas que solo se aplican en esas zonas, y en Madrid no rigen.
Qué cambiaría si se declarara
En una zona tensionada se aplican, sobre todo, estas reglas:
- Contención de rentas en los contratos nuevos: la renta no puede superar la del contrato anterior. Si el propietario es gran tenedor, tampoco puede superar el índice de referencia del Ministerio (SERPAVI).
- Gran tenedor es quien tiene más de 10 viviendas, o más de 1.500 m² de uso residencial; en zona tensionada la comunidad puede bajar el umbral a 5.
- Prórroga extraordinaria: al terminar el contrato, el inquilino puede pedir quedarse hasta tres años más, por periodos anuales, con algunas excepciones.
Nada de esto se aplica hoy en la Comunidad de Madrid.
Lo que sí se aplica en Madrid y le ahorra dinero
Aunque no haya zonas tensionadas, la Ley de Vivienda cambió reglas que rigen en toda España:
- Los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalizar el contrato los paga el propietario, no el inquilino. Si se los cobran, se pueden reclamar.
- La fianza es de una mensualidad, y las garantías adicionales que se pueden pedir no pueden superar dos mensualidades.
- En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual tiene como límite el índice de referencia del INE (IRAV), que hoy está muy por debajo del IPC.
- La duración mínima sigue siendo de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, más hasta tres años de prórroga anual si nadie avisa.
Para el propietario, la otra cara: en Madrid fija libremente la renta del nuevo contrato, pero debe respetar esas reglas en todo lo demás.
¿Puede cambiar?
Sí. Bastaría con que la Comunidad lo solicitara, y el Gobierno ha intentado varias veces este año aprobar por decreto medidas parecidas para todo el país, aunque el Congreso las ha tumbado. Conviene revisar los contratos cada vez que cambie la norma.
Si va a firmar, renovar o actualizar un alquiler, en la primera consulta, que es gratuita, revisamos qué reglas se aplican a su caso.